駐車場経営のリスクと対策を徹底解説！損する人の特徴やプロが教える予防策を紹介
目次
リスクを知る前に、駐車場経営の種類と方式などの基礎知識を詳しく解説
駐車場経営を成功させるためには、まずどのような種類や経営方式があるのかを理解しておくことが重要です。土地の立地条件やオーナー様の目的によって、最適な選択肢は異なります。
ここでは代表的な駐車場の種類と、それぞれに適した経営方式について詳しく解説します。
駐車場の種類｜月極駐車場とコインパーキングの違い
駐車場は大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。
月極駐車場は、月単位で契約を結ぶ形式で、主に近隣住民や近隣事業者が利用します。利用者のニーズが長期的に安定しているため、比較的継続的な収入を得やすいのが特徴です。
ただし、契約に空きが出た場合の再契約には時間がかかることもあり、稼働率の維持には一定の工夫が必要となります。
一方、コインパーキングは時間貸しの形式で、不特定多数のドライバーに向けて提供されます。立地がよければ短時間でも回転率が高く、収益性が大きく伸びる可能性があります。
交通量の多い駅前や繁華街、観光地などに適しており、需要に応じた料金設定も柔軟に行えるのが魅力です。
経営方式の種類｜個人経営方式と管理委託方式と一括借り上げ方式の違い
駐車場の運営には、「個人経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つがあります。
個人経営方式は、オーナー様ご自身で集客や契約、集金、清掃、トラブル対応などを行うスタイルです。収益をすべて手元に残せる反面、手間や時間がかかる点がデメリットとなります。小規模で地域密着型の運営に向いているでしょう。
管理委託方式では、運営業務の一部またはすべてを専門の管理会社に委託します。契約内容に応じて対応範囲が変わりますが、オーナー様の負担を大きく減らすことが可能です。初めて駐車場経営を行う方や、遠方の土地を活用する方に適しています。
一括借り上げ方式は、運営会社がオーナー様の土地を一括で借り上げ、運営と管理をすべて代行する仕組みです。契約期間中は毎月一定の賃料が支払われるため、駐車場の稼働率に左右されずに安定収入が得られるのが大きなメリットです。また、初期費用が抑えられる場合も多く、土地活用のハードルが低いのも魅力です。
これらの種類と方式を理解することで、オーナー様ご自身に合った駐車場経営の形が見えてきます。
次章では、こうした選択の先にある、メリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
駐車場経営を始める前に知っておきたいメリットとデメリットを紹介
駐車場経営は土地活用の選択肢として注目されており、初めて不動産投資を検討するオーナー様にも人気の高い方法です。
しかし、メリットばかりに目を向けてしまうと、想定外の事態に直面した際に大きな損失を招くことがあります。
ここでは、駐車場経営を始める前に知っておきたい主なメリットとデメリットについて整理しておきましょう。
駐車場経営の主なメリット3選
まずは駐車場経営のメリットについて紹介していきます。
1.少ない初期投資で始められる
駐車場経営は、アパートや店舗の建設と比べて圧倒的に初期費用が少ないのが魅力です。特に一括借り上げ方式を活用すれば、舗装や機器の設置も業者が負担してくれるケースが多く、オーナー様の資金負担を最小限に抑えることが可能です。
2.安定収入が見込める（一括借り上げ方式の場合）
一括借り上げ方式を選べば、稼働率にかかわらず一定の賃料が得られるため、経営が安定しやすい点もメリットです。特に駅近や商業地などの好立地であれば、高稼働を見込めるため、比較的高めの賃料設定が期待でき、安定性と収益性の両立が可能です。
3.管理の手間が少ない（一括借り上げ、もしくは管理委託方式の場合）
一括借り上げ方式や管理委託方式を選べば、日々の清掃や集金、クレーム対応まで専門業者に任せられます。本業が忙しい方や、不動産管理の知識が少ないオーナー様でも安心して運営ができます。
駐車場経営の主なデメリット3選
ここからは駐車場経営のデメリットについて紹介していきます。
1.立地に収益が大きく左右される
駐車場経営は土地の立地が収益に直結します。需要が見込めない場所では稼働率が上がらず、収益が思うように得られないリスクがあります。そのため事前の市場調査が不可欠です。
2.収益が低い場合、税金や維持費の負担感が増す
固定資産税や都市計画税に加え、舗装面の補修や看板の設置など維持管理の費用も発生します。収益が低ければ、これらの負担が経営を圧迫する可能性もあります。
3.利用者とのトラブルのリスク
違法駐車や事故、近隣住民とのトラブルなど、予期せぬ問題が発生することもあります。契約内容や保険、管理体制などをしっかり整えておくことが重要です。
以上のように、駐車場経営には大きな可能性がある一方で、慎重な判断と準備が求められます。次章では、実際に起こり得るリスクとその対策について、より詳しく見ていきましょう。
駐車場経営で注意すべき主なリスク5つと対策方法について徹底解説
駐車場経営は安定収益が期待できる一方で、さまざまなリスクを伴う事業でもあります。想定外の事態が発生した際、適切な備えがなければ収益の低下やトラブルに直結します。
ここでは、駐車場経営において特に注意すべきリスクと、その対策方法について解説します。
稼働率の低下リスク｜立地や需要を分析し、料金設定による対応
最も大きなリスクのひとつが稼働率の低下です。周辺に競合が多かったり、交通量が少なかったりすると、利用者が集まらず空車が増え、収益が伸び悩む原因になることもあります。
これを防ぐには、開業前の市場調査が不可欠です。交通量、近隣施設、駐車需要を丁寧に分析し、エリアに合った料金設定や、時間帯別の料金調整など柔軟な対応が求められます。
税金の負担のリスク｜減価償却や経費の見直しで節税対策を検討
駐車場経営には固定資産税や都市計画税といった税負担が発生します。特に収益が不安定な初期段階では、税負担が経営を圧迫するケースもあります。
こちらに対しては、舗装工事や設備費用を減価償却資産として計上し、適切に経費処理を行うことが節税のポイントになります。税理士や専門家と相談しながら、収支計画と税務対策を組み立てておきましょう。
地震や台風などの災害によるリスク｜災害保険の加入や、設備の耐久性を高める
自然災害による被害も想定しておく必要があります。強風による看板の倒壊や、地震による舗装のひび割れなどは、修繕費用の負担だけでなく、事故やクレームにつながる恐れもあります。
事前に火災保険や地震保険などの適切な補償に加入するとともに、耐久性の高い設備選びや定期的な点検が重要です。
利用者や地域社会とのトラブルによるリスク｜違法駐車・事故・近隣対応の対策
無断駐車やマナー違反による利用者間のトラブル、近隣住民からの苦情などもリスクのひとつです。
こうした問題に対処するには、監視カメラの設置や注意喚起の看板、そして迅速に対応できる管理体制の構築が有効です。管理委託方式や一括借り上げ方式を活用することで、トラブル発生時に専門業者が対応してくれるため、オーナー様の負担を軽減できます。
未収・滞納リスク｜契約内容と管理体制での予防
月極駐車場では、利用者からの賃料滞納が発生する可能性があります。口約束ではなく、必ず契約書を交わし、支払い方法や遅延時の対応について明記しておくことが基本です。
また、定期的な入金確認や、必要に応じた督促の仕組みを整えておくことで、未回収リスクを最小限に抑えられます。
こんな人は注意！駐車場経営に潜むリスクで損をしやすい方の特徴
駐車場経営は、比較的手軽に始められる土地活用法として人気がありますが、誰もが成功するわけではありません。実際に、適切な準備や知識がないまま始めてしまい、思わぬ損失を被るオーナー様も少なくありません。
ここでは、リスクに巻き込まれやすいタイプの特徴を具体的に紹介します。ご自身に当てはまる点がないか、ぜひチェックしてみてください。
市場調査をせずに始めてしまう方
土地があるからといって、安易に駐車場にすれば儲かると考えるのは危険です。近隣に既存の駐車場が多数あり、かつ、空車が目立っていたり、そもそも車の需要が少ない住宅地などでは、稼働率が上がらず収益に直結しません。成功のためには、立地、交通量、周辺施設の有無、競合状況などの徹底した市場調査が欠かせません。
管理を軽視してしまう方
駐車場経営は「手間がかからない」と思い込んで、清掃や点検、トラブル対応を後回しにしてしまうと、利用者離れやクレームの原因になります。特に個人経営方式では、すべての管理をオーナー様が担うことになるため、事前にどの程度の手間がかかるかを把握し、必要なら管理委託方式や一括借り上げ方式への切り替えを検討しましょう。
契約や法務の知識が不十分な方
月極駐車場の賃料滞納や、事故発生時の責任問題など、駐車場経営には法的な対応が求められる場面も少なくありません。契約書をきちんと整備し、必要な保険に加入しておくことで、リスクを未然に防ぐことができます。
税金や収支の見通しを立てていない方
税金や維持費を正しく見積もらずにスタートすると、収益が出ても手元にお金が残らないというケースもあります。とくに舗装費用や設備投資の償却処理、固定資産税の負担などは軽視できません。事前に税理士や専門家に相談し、収支計画と節税対策を立てておくことが重要です。
初期費用や運営資金に余裕がない方
駐車場経営には比較的少額の投資で始められるメリットがありますが、それでもゼロではありません。
初期の舗装費や保険料、トラブル対応時の備えがない状態で始めると、想定外の出費で経営が立ち行かなくなることも。資金に余裕がない場合は、一括借り上げ方式など、初期費用を抑えられる選択肢を検討しましょう。
駐車場経営におけるリスクを事前に回避するためにできる6つの対策方法
駐車場経営におけるリスクは、事前の備え次第で大きく軽減できます。
ここでは、特に効果的な6つの対策方法を紹介します。これから経営を始めようと考えているオーナー様は、ぜひ実践的な準備として参考にしてください。
信頼できる運営会社に一括借り上げ方式を委託｜稼働率・滞納・管理のリスクを軽減
一括借り上げ方式は、オーナー様が土地を運営会社に貸し出し、運営・管理はすべて業者が行う仕組みです。毎月固定の賃料が支払われるため、稼働率に関係なく安定収入が得られます。
さらに、違法駐車やクレーム対応、清掃などの管理業務も一任できるため、煩雑な業務から解放され、経営初心者でも安心して取り組めます。信頼できる業者を選ぶことが成功の鍵となります。
法律の知識を深める｜節税効果を最大化し利用者とのトラブルを避ける
契約書の整備、保険の加入、トラブル対応など、駐車場経営には最低限の法的知識が必要です。
特に月極駐車場では、利用者とオーナー様が直接賃貸契約を結ぶため、滞納時の対応や契約終了のルールを明確にしておかないと、トラブルに発展する恐れがあります。
また、減価償却や経費の適切な処理によって節税効果も期待できるため、税制や不動産関連の法律に明るい専門家に相談しながら進めることが重要です。
適切な保険に加入｜保険に加入して自然災害や事故に備える
自然災害や事故といった予期せぬリスクに備えるには、保険の加入が欠かせません。
たとえば、強風で機器が破損した場合や、車両同士の接触事故が起きた際に、保険によって修繕費や賠償責任をカバーすることができます。火災保険・地震保険に加え、第三者への損害賠償を補償する保険も検討し、万全の体制でスタートを切りましょう。
契約内容の明確化と管理体制の整備｜トラブル・未収金対策
月極駐車場では、賃料の滞納や契約トラブルが発生しやすいため、契約内容の明確化が極めて重要です。利用規約、支払い期日、遅延時の対応などを事前に文書化しておくことで、万が一の際も法的に対処しやすくなります。
さらに、管理体制を整備し、定期的な入金確認や巡回点検を行うことで、未収金やトラブルの芽を早期に摘むことができます。
税金対策を見据えた収支計画を立てる｜節税対策と将来の見通しを明確に
駐車場経営にかかる固定資産税や都市計画税、維持費などのコストを無視してしまうと、収益が出ていても手元に資金が残らないという事態に陥りかねません。
そのため、事前に収支計画を作成し、収益見込み・必要経費・納税額を明確に把握しておくことが重要です。
また、減価償却や必要経費の計上などを活用すれば、節税効果も高まります。税理士などの専門家に相談することで、より現実的かつ有利な運営が可能になります。
立地・市場調査をきちんと行う｜稼働率と収益性を最大化する基盤づくり
どれほど管理体制を整えても、そもそも駐車場のニーズがなければ稼働率は上がりません。経営開始前には、土地の立地、周辺の交通量、近隣施設の有無、競合の状況などを徹底的に調査しましょう。
たとえば、駅や病院、商業施設の近くであればコインパーキングが有利になることが多く、逆に住宅街では月極駐車場のニーズが高まります。地元の不動産業者や運営会社の意見を取り入れながら、市場に合った運営方針を定めることが成功の鍵となります。
駐車場経営で直面する実際のトラブル事例とその対策-利用者との間で起こるお悩み-
駐車場経営では、利用者との間にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
収益に直接影響しないと思われがちな問題でも、放置すれば評判の低下やクレームの増加を招き、最終的には経営そのものを圧迫するリスクにもなりかねません。
ここでは、実際に起こりやすい代表的なトラブルと、その予防・解決策を紹介します。
違法駐車｜監視カメラや看板設置、管理会社による対策
契約者以外の車両が無断で駐車してしまう「違法駐車」は、特に月極駐車場でよくあるトラブルです。利用者からの苦情や賃料の減額交渉につながることもあります。
これを防ぐには、注意喚起の看板を設置し、違反行為には警察に通報する旨を明示するのが効果的です。
また、監視カメラの設置により、抑止力を高めるとともに、証拠を残すことも可能です。管理会社に対応を一任できる体制であれば、速やかな対処も実現できます。
滞納賃料問題｜契約内容の厳格化と定期的な入金確認で予防
月極駐車場では、利用者の賃料滞納が深刻な問題になることがあります。口頭での契約や簡易な書面だけでは、支払い義務の明確化が難しく、回収が困難になるケースも少なくありません。
これを避けるためには、賃貸契約書をしっかり作成し、支払い期日や遅延時の対応を明記することが不可欠です。また、定期的な入金状況の確認や、早期の催促も大切な管理業務のひとつです。
駐車場内で起こる車同士の接触事故｜保険加入・注意喚起の表示でリスク回避
狭い区画や出入口付近では、車両同士の接触事故が発生する可能性もあります。
これらの事故は基本的に当事者間の問題ですが、施設の設計や運営方法によっては、オーナー様にも一定の責任が問われることがあります。
こうした事態を避けるには、車線や区画ラインを明確にし、「徐行」や「一時停止」の標識を設置するなどの注意喚起が有効です。加えて、施設所有者賠償責任保険などの適切な保険に加入しておけば、万が一の際にも安心です。
リスクを最小限に抑えるには一括借り上げ方式によるコインパーキングが最適！その理由を解説
駐車場経営には多くの魅力がある一方で、稼働率の低下や賃料滞納、トラブル対応といったさまざまなリスクが伴います。これらの課題に不安を感じ、「本当にうまくいくのか」と躊躇するオーナー様も少なくありません。
そんな方にこそおすすめしたいのが、一括借り上げ方式によるコインパーキング経営です。
この方式なら、駐車場経営にまつわる面倒や不安を大幅に軽減し、安定収入を得ながらリスクを最小限に抑えることができます。
運営の手間が一切不要｜集客・集金・清掃・クレーム対応もすべてお任せ
一括借り上げ方式では、土地を運営会社に一括で貸し出すことで、運営に関わるすべての業務を任せることが可能です。
利用者の集客や契約手続き、料金徴収、トラブル対応、定期的な清掃やメンテナンスまで、すべて業者が代行してくれます。オーナー様は一切手を動かすことなく、毎月の収入を受け取るだけになります。本業がある方や遠方に土地を所有している方にも最適な仕組みです。
初期費用が抑えられる｜舗装や機械設置の初期費用がすべて業者負担
通常であれば、駐車場を整備するには舗装工事や精算機、ロック板などの設備費用が必要ですが、一括借り上げ方式であればそれらを運営会社が負担してくれるケースもあり、オーナー様が負担する初期費用がほとんど発生しない場合もあります。
「土地はあるけど資金がない」という方でも、すぐに経営をスタートできる大きなメリットがあります。
毎月安定した収入を得られる｜稼働率に左右されない収益モデル
一般的な駐車場経営では、稼働率によって収入が上下しますが、一括借り上げ方式は当てはまりません。
運営会社との契約により、稼働状況に関係なく毎月一定額の賃料が支払われます。
そのため、閑散期や天候の悪い日が続いても、収益が落ち込むことはなく、収入が安定していれば、将来の計画も立てやすくなります。
狭小地でも運用可能｜車一台から経営を始められる
「うちの土地は狭いから…」と諦めていませんか？ コインパーキングは、車1〜2台分のスペースがあれば運用できるため、住宅の隣接地や変形地などでも十分に活用可能です。立地さえ確保できれば、小さな土地でもしっかりと収益を生むことができます。
契約期間のペナルティなし｜いつでも解約可能で解約違約金は必要なし
「将来、土地を別の用途に使いたい」という方にとって、解約の柔軟性も大切です。一括借り上げ方式では、多くの場合、解約に違約金が発生しない契約形態が採用されています。
契約満了前でもオーナー様の意思で解約することが可能な場合もあり、将来的な活用方法を柔軟に見直せる点も安心材料のひとつです。
リスクを抑えて駐車場経営を始めるならエコロパークにお任せ
駐車場経営のリスクを最小限に抑え、安定した収益を確保したいとお考えなら、一括借り上げ方式の導入が最適です。
エコロパークなら、オーナー様の土地を一括で借り上げ、運営・管理をすべて代行します。
また、毎月固定の賃料が支払われるため、稼働率に左右されず安心して収入を得られます。
さらに、舗装や機器設置などの初期費用はエコロパークが負担するため、オーナー様は資金をかけずに駐車場経営を始めることが可能です。運営後も清掃や集金、トラブル対応まですべてお任せでき、手間なく土地を収益化できます。
契約はいつでも解約が可能で、違約金も原則不要。小規模地や変形地にも柔軟に対応できるため、どんな土地でも活用のチャンスがあります。
土地が余りお困りの方は、まずはエコロパークにご相談ください。
安心・確実な土地活用が、ここから始まります。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。