更地の固定資産税は駐車場にするとどうなる？計算方法から節税対策まで徹底解説
更地にかかる固定資産税の基本知識
まずは、更地にかかる固定資産税の基本から解説していきます。固定資産税は、不動産を所有していれば毎年支払う必要がある税金ですが、具体的な課税の仕組みを詳しく理解している人は少ないかもしれません。
そのため、まずはここで固定資産税の基本的な知識を身につけておきましょう。
固定資産税の基本的な仕組みと課税の流れを解説
固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している人に対して課税される税金であり、市区町村が納税先となる地方税の1つです。納めた固定資産税は、地域の行政サービスのために使われることになります。
課税までの流れについても、おおまかに把握しておきましょう。
固定資産税は、まず土地などの不動産の価値を評価することから始まります。市区町村が不動産の現況を調査し、その評価額を決定します。
不動産調査を経て評価額が確定されると、それをもとに課税標準額が算出されます。このとき、条件によっては軽減措置が適用される場合もあります。
最後に、課税標準額に1.4％の標準税率を乗じて算出された額が、固定資産税として所有者へ課税されます。ただし、一部地域では特例で税率が異なる場合もありますので、注意してください。
建物がある状態から更地になると固定資産税が上がる根本的な理由
もともと建物が建っていた土地を更地にした場合、固定資産税が高くなるのが一般的です。これは、建物がある土地にのみ適用される住宅用地特例の軽減税率が使えなくなってしまうからです。
建物が建っている土地は、住宅用地として認定されると、固定資産税の課税標準が6分の1から3分の1の軽減税率の対象となり、固定資産税の負担額が軽減されます。
しかし、建物を取り壊して更地になってしまうと、この特例の対象外となり課税標準が元の評価額に戻ってしまうため、場合によっては固定資産税の負担額が大幅に跳ね上がってしまうケースもあります。
固定資産税を最大6分の1に軽減する住宅用地の特例とは？駐車場の扱いとともに解説
固定資産税を最大6分の1に軽減することのできる特例を、住宅用地の特例といいます。この特例は、土地の上に居住用の建物が建っている場合に適用され、課税標準額が大幅に軽減される制度です。
具体的には、土地面積200㎡までの小規模住宅用地には6分の1、200㎡を超える部分については3分の1の軽減税率が適用されます。これにより、固定資産税の負担が大きく抑えられる仕組みとなっています。
しかし、その土地に建っていた住宅を解体して駐車場にした場合は、更地と同じように扱われるため、住宅用地の特例は適用対象外となります。そのため、土地に対する固定資産税の負担額は高くなることが考えられます。
駐車場への転用を検討する際には、この点を十分に理解しておくことが重要です。
更地を駐車場として活用したら固定資産税はどうなる？舗装・貸し方で課税区分は変わるのか
建物を取り壊して更地になった土地を、駐車場として活用しようと考える方は少なくありません。この場合においては、固定資産税はどのようになるのでしょうか。
また、土地の舗装の仕方や貸し方などによって課税区分が変わるのかどうかという点も、多くの人が気になっているポイントかもしれません。
ここでは、更地を駐車場として活用する場合の固定資産税の変化について、詳しく解説していきます。
更地を駐車場にすると固定資産税の評価はどうなる？
更地をそのまま駐車場として活用した場合、基本的には固定資産税の評価は変わりません。どちらも建物が建っていない状態として扱われ、住宅用地の特例による軽減税率は対象外となるため、更地と同じ評価のまま課税されるのが一般的です。
ただし、例外もあります。たとえば、同一敷地内もしくは隣接する土地に建物が建っており、その建物と駐車場を一体的に利用している場合であれば、駐車場も住宅用地の特例の対象となる可能性もあります。
このように、駐車場として利用している土地が住宅用地とみなされるかどうかは、利用状況によって左右されるため、事前に確認しておく必要があります。
貸し方で税負担は変わる？個人経営方式・管理委託方式・一括借り上げ方式の違い
駐車場経営には、主に「個人経営方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つの経営方式がありますが、駐車場の貸し方によって固定資産税の負担額が変わるということはありません。課税評価は土地の利用状況や形態によって決まるため、貸し方そのもので税額が上下することはありません。、
ただし、各経営方式によって収益の上げ方や運営の手間には違いがあるため、予めきちんと理解しておくべきでしょう。
1つ目の経営方式は、個人経営方式です。これは、駐車場の管理や運営をすべてオーナー様が個人で行う経営方法となります。個人経営方式の場合、駐車場経営によって生じた利益はすべて個人で受け取ることができます。しかし、利用者対応・清掃・トラブル対応など、すべてを自分で行う必要があります。
自由度が高い一方で、駐車場経営を運営会社などに委託せずすべて自分で行うのは、膨大な労力や時間が必要であり、上手く収益をあげられなかったといった失敗例もあります。
知識や経験がないと収益化が難しく、手間や時間もかかるため、初心者にはハードルの高い方式といえるでしょう。
2つ目の経営方式は、管理委託方式です。これは、駐車場の運営会社に管理や運営業務を委託する方法です。管理や運営をすべて任せられるため、時間的にも労力的にもオーナー様の負担は軽くなります。
ただし、運営会社への管理委託料が発生するため、収益の一部が差し引かれます。また、駐車場の稼働率によって収入が増減するため、収益の安定性の面では注意が必要です。
3つ目の経営方式は、一括借り上げ方式です。これは、運営会社に土地を一括で借り上げてもらい、駐車場経営のすべてをお任せする方法です。この場合、オーナー様は毎月一定額の賃料を運営会社から受け取る仕組みになります。
一括借り上げ方式では、設備設置から運営管理なども含めて駐車場経営のすべての業務を運営会社が対応してくれるため、オーナー様は手間なく土地を収益化できます。
また、初期費用や管理費用についても運営会社が負担してくれるケースもあるため、資金面で不安がある方にも検討しやすい方法です。ただし、契約条件や賃料水準は運営会社ごとに異なるため、内容をよく確認する必要があります。
アスファルト舗装すると新たな固定資産税がかかる可能性
駐車場を整備する際、アスファルトで舗装するケースは一般的ですが、その舗装工事によって新たに固定資産税がかかる可能性があります。アスファルト舗装は、駐車場の価値を高める資産とみなされることで、固定資産税の一種とされている償却資産税の課税対象となる場合があるためです。
償却資産税は、企業や個人事業主が保有する構築物や設備に対して課税される仕組みで、駐車場としてアスファルト舗装を施した際の工事費用が一定額を超えると課税対象になるケースがあるのです。
そのため、駐車場を舗装する前には、施工費用の見積もりとあわせて、事前に細かく確認をとっておいたほうが良いでしょう。
土地活用でお悩みなら、お気軽にご相談ください
更地を駐車場として活用する時の固定資産税はどうなる？計算方法とシミュレーションを解説
実際に更地を駐車場として活用する場合、固定資産税はどのように計算すればよいのでしょうか。
ここでは、実際に課税される固定資産税の計算方法について、具体的なシミュレーションも行いながら解説していきます。
固定資産税の計算式とは？評価額と税率の基本を解説
固定資産税は、「固定資産税評価額×税率1.4％」の計算式で算出することができます。
固定資産税評価額は、土地の所有者のもとに毎年届く納税通知書に記載されているため、それを参考に計算することが可能です。なお、この固定資産税評価額は、地価公示価格のおおよそ70％程度となっているケースが一般的です。地価公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国の標準地の土地価格を評価し、3月頃に公表する公的な土地の価格のことです。
税率の1.4％は、標準税率として定められていますが、実際には市区町村ごとに条例で異なる税率が設定されていることもあります。そのため、実際に計算を行う際は、対象の市区町村における税率を確認することが重要です。
固定資産税評価額の決まり方と調べ方
駐車場の固定資産税を計算する際に用いられる固定資産税評価額は、路線価方式もしくは標準宅地比準方式のいずれかの方法によって決められます。
路線価方式は、主に都市部にある駐車場でよく用いられる方法です。土地が接している道路に設けられた路線価をもとに算出します。計算方法は、「固定資産税路線価×土地面積×評点」となります。路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの価格を示したもので、国税庁が毎年公表する相続税・贈与税を計算する際の基準となる土地価格です。
一方、標準宅地比準方式は、主に地方にある駐車場に用いられる方法です。対象の土地と近隣の「標準宅地」の単価を基にして、その土地の条件に応じた補正を行い、評価額を算出します。
計算方法は「標準宅地の単価×土地面積×補正率」となります。標準宅地とは、土地の価格を評価する際の基準となる代表的な宅地のことです。
なお、このようにして算出された固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書と共に届く「課税明細書」にて確認することが可能です。万が一、手元に課税明細書がない場合は、役所で申請し閲覧できる「固定資産課税台帳」でも調べることができます。
【都市部と地方で比較】更地を駐車場として活用したときの税額シミュレーション
ここでは、100㎡の更地を駐車場として活用した際にかかる固定資産税について、都市部と地方のケースで比較しながらシミュレーションしていきます。
まず、都市部にある更地を駐車場として活用した場合から計算していきましょう。都市部における固定資産税評価額は、路線価方式を用いて決められるのが一般的です。
仮に、固定資産税路線価を20万円、評点を0.9とすると、固定資産税評価額は、20万円×100㎡×0.9＝1,800万円となります。この評価額に税率1.4％をかけることで、実際に課税される固定資産税は、1,800万円×1.4％＝25万2,000円となります。
次に、地方にある更地を駐車場として活用した場合についても計算してみましょう。地方における固定資産税評価額は、標準宅地比準方式を用いて決められるのが一般的です。
仮に、標準宅地の単価が10万円、補正率が0.8とすると、固定資産税評価額は、10万円×100㎡×0.8＝800万円となります。この評価額に税率1.4％を掛けることで、実際に課税される固定資産税は、800万円×1.4％＝11万2,000円となります。
このように、都市部と地方では土地の評価額が大きく異なるため、同じ広さの駐車場であっても固定資産税の負担額に差が出ることが分かります。
更地の固定資産税を抑えるには？駐車場経営によって節税対策をするのがおすすめ！
更地は、建物がない状態で所有しているだけでも固定資産税が課税されてしまうため、できるだけ固定資産税の負担を抑えたいと考える人も多いでしょう。ここでは、更地の固定資産税を抑えるための方法について、解説していきます。
こうした中で注目されているのが、更地を活用した駐車場経営による節税対策です。ここでは、駐車場経営がなぜ節税対策としておすすめできるのか、その具体的な理由と共に解説していくので、ぜひ参考にしてください。
何もしないのが最も損！土地の有効活用で節税の対策を！
更地を所有していると、毎年固定資産税を支払わなければならないため、何もせずに放置するのは最も損をすることになってしまいます。固定資産税の支払いをカバーするためにも、土地活用を始めて利益を生み出すことを検討しましょう。
土地活用をすれば、固定資産税の負担額以上の収入を得ることも十分可能です。具体的な土地活用の方法としては、駐車場経営やアパート経営、トランクルーム経営、福祉施設経営などさまざまな選択肢がありますが、自分にとって最も有効活用できる方法を選ぶとよいでしょう。
駐車場経営が固定資産税の対策として最もおすすめである理由を解説
更地の固定資産税対策として最もおすすめな活用方法が、駐車場経営です。その理由は、最も手軽に始められ、リスクも少なく、初心者でも比較的簡単に収益を上げやすい方法だからです。
たとえば、アパート経営や施設を建てる土地活用方法は、土地上にまず建物を建てる必要があります。そのため、実際に活用を始めるまでに大掛かりな工事や準備が必要となってしまいます。
一方駐車場経営の場合は、建物を建てる必要がなく、舗装と区画線の設置などの簡易な整備だけで開業可能なため、短期間ですぐに活用を開始することが可能です。また、土地活用を始める際の初期費用を大幅に抑えられるという点も、駐車場経営の大きなメリットと言えるでしょう。
さらにコインパーキング活用による一括借り上げ方式を選択すれば、設備設置から管理業務まですべて運営会社に任せることができ、オーナー様は土地を提供するだけで安定した収益を得ることができます。
また、場合によっては初期費用や管理費用がかからないケースもあります。ただし、運営会社や契約内容によって異なるため、確認する必要があります。
このように、負担を最小限に抑えつつ、固定資産税の支払いを上回る収入を見込める点で、駐車場経営は非常に合理的な選択肢です。
経営方式の選択が重要！税務メリットも大きいエコロパークの「一括借り上げ方式」がおすすめ
更地を活用して駐車場経営を始める場合は、経営方式の選択が非常に重要です。駐車場の経営方式には、個人経営方式、管理委託方式、一括借り上げ方式の3種類がありますが、その中でも特におすすめなのが、一括借り上げ方式です。
中でも、エコロパークの一括借り上げ方式では、オーナー様が所有されている更地を弊社に貸していただくだけで、毎月安定した収入を継続して得ることができます。手間のかかる管理や運営業務はすべて弊社が行うため、オーナー様が駐車場経営を行うにあたって手間をかける必要は一切ありません。
また、更地は弊社が一括借り上げするため、駐車場の運営状況に関係なく毎月定額の賃料をオーナー様へお支払いします。そのため、駐車場の稼働率などを心配することなく、安心して土地活用を続けることができます。
さらに、場合によっては初期費用や管理費用をすべてエコロパークで負担させていただくケースもあります。ただし、契約や条件によって異なる場合もあるため、まずはお気軽に無料でご相談くださいませ。
土地活用初心者でも安心して確実に収益をあげられる方法として、エコロパークの一括借り上げ方式による駐車場経営は非常におすすめなので、ぜひご検討ください。
土地活用でお悩みなら、お気軽にご相談ください
駐車場経営で更地の固定資産税対策をするならエコロパークにおまかせください！
所有している更地の固定資産税対策として、駐車場経営は非常に適しています。駐車場経営は、誰でも気軽に始められ、比較的簡単に収益を上げやすい方法と言えるでしょう。
駐車場経営で更地の固定資産税対策をご検討の際は、ぜひエコロパークへご相談ください。エコロパークなら、一括借り上げ方式により更地をお預かりし、設備設置から運営・管理まで全面的にサポートいたします。
オーナー様のご負担は一切なしで、毎月一定の賃料を継続的にお受け取りいただける安心のシステムをご提供しています。
経験豊富な担当者が、オーナー様の土地に最適な土地活用プランをご提案いたします。少しでもご興味のある方はいつでもお気軽にお問い合わせください。
監修者
エコロシティ株式会社 取締役CFO、公認会計士、宅地建物取引士
星野 貴彦
東京工業大学を卒業後、大手監査法人に入所し大手製造業を中心としたクライアント向けの会計監査業務や会計アドバイザリー業務に従事。監査法人で培った財務・会計の専門知識や経験を活かし、不動産仲介・管理のCFO、バイオベンチャーのCFO、IT企業の管理本部長と多様なキャリアを経て、2024年から現職に就任。
執筆者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。