2025年7月30日

• 空き家・更地対策

空き家を放置したままだとどうなる？罰則やリスクとその対策を解説

空き家の特徴や特定空き家との違い、空き家の法規制について解説

まずは、空き家とはそもそもどのようなものなのか、空き家の基本的な特徴から解説していきます。また、空き家に関する法規制についても解説するので、空き家を所有している人はここできちんと把握しておきましょう。

空き家とは？特定空き家との違い

空き家とは、1年以上誰も居住していない状態が続いている家のことをいいます。

一方、特定空き家とは、放置状態を続けることにより倒壊などの危険性が著しく高くなってしまうといったように、放置によって生じる問題が極めて深刻であると判断される空き家のことをいいます。特定空き家に指定されると罰則を受ける可能性もあるので、注意が必要です。

特定空き家とされる基準

特定空き家に指定される基準は、主に4つ設けられています。

1つ目は、老朽化などにより倒壊の危険性が高い状態にあることです。家屋そのものだけでなく、門や塀などが倒壊しそうな状態である場合も含まれます。

2つ目は、衛生面における問題が深刻な状態であることです。たとえば、ゴミの不法投棄により異臭が発生していたり、害虫の発生により不衛生な状態となっていたりする場合、特定空き家に指定されてしまう可能性が高くなります。

3つ目は、管理が適切に行われていないことにより、周りの景観へ著しく悪い影響を与えている状態であることです。空き家を放置することで周辺の景観を損ねてしまうと、周辺一体の土地の価値を下げてしまう可能性もあるため、問題視されてしまいます。

4つ目は、その他周辺の住環境を保つことを妨いでしまうような状態にあることです。たとえば、敷地内の草木が生い茂り近隣や公道へ散乱してしまっている場合や、不法侵入などの犯罪リスクにより治安を悪化させている場合などは、注意が必要です。

以上4つの基準に当てはまる場合、特定空き家に指定される可能性が高まるため、空き家の所有者は注意しなければなりません。

空き家等対策措置法について

空き家の増加によりさまざまな問題が深刻化するようになり、その対策として設立されたのが「空き家等対策措置法」です。

この法律では、放置されている空き家に対する調査や、必要に応じて空き家の所有者に管理の指導や助言、勧告、命令などが行えるよう定められています。また、特定空き家については、場合によって罰金を課したり行政代執行を行ったりすることも認められています。
※行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）とは、法律で義務付けられた行為を、義務者が履行しない場合に、行政庁が代わりにその行為を行い、費用を義務者に請求する制度です。

参考：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成二十六年法律第百二十七号）

空き家を放置するとどうなる？放置することで起こるリスクを紹介

空き家の放置が問題視されていますが、空き家を放置した場合、具体的にどのようなリスクが発生するのでしょうか。ここでは、実際に空き家を放置するとどうなってしまうのか、起こりうるリスクについて詳しく解説していきます。

倒壊や外壁落下の危険性：建物が劣化し安全性が損なわれる

空き家を放置すると、建物の劣化が進み、倒壊や外壁落下などの危険性が高まります。

人が住んでおらず、誰にも使われない状態で放置し続けると、建物が劣化するスピードは非常に早くなるものです。そのため、所有者が気づかないうちに劣化が進み、倒壊してしまったり外壁が崩れ落ちてしまったりする可能性は大いにあります。

実際に倒壊や外壁の落下が起こってしまうと、近隣住民や通行人などに危害を与えてしまう恐れもあり、所有者として責任を追及されてしまう場合もあるので、注意しなければなりません。

害虫・害獣の発生：ねずみや害虫による不衛生な状態

放置状態にある空き家には、害虫や害獣が発生しやすくなります。実際に、放置された空き家に大量の虫が発生していたり、ねずみなどの害獣が住みついてしまったりするケースは少なくありません。

害虫や害獣が発生し不衛生な状態になると、近隣住民に迷惑がかかってしまう可能性もあります。大きな近隣トラブルへと発展してしまうケースもよくあるので、注意が必要です。

景観の悪化：資産価値低下へつながる恐れ

空き家を放置することで、景観を悪化させてしまい、資産価値の低下へつながってしまう恐れもあります。

ボロボロの状態で空き家を放置すれば、周辺一体の景観を損ねる原因となってしまい、自分の土地だけでなく近隣の土地なども含めて資産価値を低下させてしまう可能性があります。将来空き家を売却する際にも、資産価値が低下していれば損をしてしまうリスクも高まるので、気をつけましょう。

行政指導や罰則の対象：特定空き家に指定され罰則される可能性

空き家を放置していると、行政の指導や罰則の対象となってしまうリスクがあります。特定空き家に指定されれば、罰則を課されてしまったり、行政代執行を受けてしまったりするかもしれません。

このようなことになる前に、何らかの対策を考える必要があります。

固定資産税の増加：税率が6倍に増加する可能性

空き家を放置し、特定空き家に指定されると、固定資産税が増加してしまう場合があります。

通常、住宅の固定資産税は軽減措置の対象となるケースが多くなっています。しかし、空き家を放置することで特定空き家に指定されてしまうと、それまで適用されていた軽減措置の対象外となってしまうため、固定資産税が高くなることがあります。

場合によっては税額が数倍にも跳ね上がってしまうこともあるので、注意が必要です。

犯罪の温床となるリスク：不法投棄や不法侵入などの危険性

放置状態にある空き家では、犯罪の温床となってしまうリスクも非常に高まります。

たとえば、ゴミの不法投棄が繰り返されることや、不法侵入による問題が発生するケースも少なくありません。さらに、不法侵入者によって違法な取引の現場として悪用されてしまう危険性もあります。

空き家でこのような犯罪が行われてしまうと、空き家を放置した所有者にも責任を問われてしまうこともあります。犯罪や事件に巻き込まれないためにも、空き家を放置しないための対策が必要となるでしょう。

空き家放置のリスクを避けるための3つの方法

空き家の放置には、さまざまなリスクがあります。そのため、早めの対策が必要です。

ここでは、空き家放置のリスクを回避するための方法を3つ挙げ、紹介していきます。

空き家を売却する

空き家を手放すことに抵抗がない場合は、空き家を売却することでリスクを回避するという方法があります。空き家を売却すれば、自分の所有物ではなくなるためリスクを負うことがなくなり、さらにまとまった売却金を受け取ることもできるでしょう。

ただし、空き家の状態によっては、ほとんど土地代の分しか金額が出なかったり、スムーズに売却するために空き家を解体する必要が出てきたりする可能性もあります。このような点についても、予め理解しておいたほうが良いでしょう。

空き家管理サービスを利用する

空き家を自分で管理することが困難な場合は、空き家管理サービスを利用するという方法もあります。空き家管理サービスとは、所有者からの依頼を受け、空き家の管理を専門業者が代行してくれるサービスのことです。

空き家が遠方にあってなかなか足を運べない人や、仕事などで忙しく空き家の管理に時間を割けない人などに、空き家管理サービスはよく利用されています。

ただし、空き家の管理を専門業者へ委託するには、当然ながら費用が発生してしまうので、その点についても予め理解しておかなければなりません。

空き家がある土地を有効活用する

空き家がある土地を所有したまま有効活用するという方法も、検討してみると良いでしょう。

たとえば、空き家を取り壊してその土地を駐車場として活用したり、空き家をリノベーションして賃貸に出したりするといった活用方法があります。

空き家を有効活用することができれば利益を生み出すことも可能なので、所有者にとってのメリットは大きいでしょう。所有者の手間や負担をできる限り抑えて有効活用する方法もあるので、自分にあった活用方法を探してみると良いでしょう。

空き家は有効活用して収益化するのがおすすめ！活用することで得られるメリット4選

空き家を所有している場合は、有効活用して収益化するのが非常におすすめです。有効活用することで、さまざまなメリットが得られるはずです。

ここでは、空き家を有効活用することで得られるメリットについて、4つの項目を上げて解説していきます。

収入の確保：駐車場や賃貸物件として転用することで収益化が可能

1つ目のメリットは、空き家の有効活用により収入を確保できるという点です。

空き家を解体して駐車場を経営したり、リノベーションして賃貸物件として貸したりすることで、収益を得ることが可能になります。空き家を放置しているだけでは、固定資産税などの負担ばかりがかかってきてしまいます。しかし、有効活用して収入を得られれば、税負担を差し引いてもプラスになるような収益を見込める可能性も高いでしょう。

資産価値の向上：空き家をリノベーションすることで価値を高めることが可能

2つ目のメリットは、不動産としての資産価値を向上させることができるということです。

空き家は、放置し続け老朽化が進めば、一般的に資産価値は下がってしまいます。しかし、リノベーションなどを行い有効活用すれば、不動産としての価値を高めることが可能です。

資産価値が高まれば、将来的に売却する際も、高い価格で売却することができるようになるかもしれません。

安全性の維持：活用することで空き巣や不法占拠のリスク回避が可能

3つ目のメリットは、安全性を維持するために有効であるという点です。

空き家を放置しておくと、前述した通り犯罪などに利用されるリスクが高くなります。しかし、有効活用することでそれらのリスクを回避することができ、安全性を確保できるようになるはずです。

空き巣や不法占拠が起こってしまう前に、有効活用することでリスク回避を図りましょう。

管理費の軽減：放置よりも管理や活用でコスト軽減が可能

4つ目のメリットは、管理費を軽減させることができるという点です。

空き家を自分で管理しようとすると、管理するためのコストがかかってきます。たとえば、劣化や破損箇所の修繕費用や雑草の対応、空き家の清掃にかかるコストなど、さまざまな費用があります。空き家管理サービスを利用するとしても、委託料としてコストがかかってしまうでしょう。

しかし、空き家を有効活用すれば、管理費用は抑えられ、むしろ収益を得ることが可能になるので、金銭的メリットは非常に大きくなります。

空き家の有効活用にはどんな方法があるの？具体的な活用方法を紹介

空き家を有効活用するには、具体的にどのような方法があるのでしょうか。

ここでは、空き家の主な有効活用方法を4つ挙げて紹介していきます。自分にあった活用方法を見つけていきましょう。

駐車場経営：少ない費用で始められ、毎月一定の収益がある

最も手軽に始められる活用方法として、駐車場経営が挙げられます。空き家を取り壊して一旦更地にし、駐車場として活用することで収益を上げるという方法です。

駐車場経営は、大掛かりなリノベーション工事や建物の建築工事などが不要なため、少ない費用で始められます。また、毎月一定の収益を得られるというのも、駐車場経営の大きな特徴です。

リスクを負わずに手軽に有効活用を始めたいという人には、特に向いている活用方法といえるでしょう。

戸建て賃貸：初期費用を抑えられるが、空室になると収益ゼロの可能性

空き家を取り壊さずに活かして活用したい場合は、戸建て賃貸として活用する方法もあります。空き家の状態に応じて必要な箇所を修繕したり、リノベーションを行ったりしてから、賃貸物件として貸し出すという方法です。

工事内容によっては初期費用を抑えられるケースも多くありますが、空室状態が続いてしまうと収益がゼロになってしまうというリスクもあるため、注意しなければなりません。

入居者がすぐに見つかり、長く住み続けてもらえれば安定した収入を得ることができますが、入居者がいない期間については収入が発生しないということも、予めよく理解しておく必要があるでしょう。

太陽光発電：維持・管理が簡単だが、日照条件の影響を受ける

空き家が建っていた土地を利用して、太陽光発電システムを導入して活用するという方法もあります。太陽光発電による活用は、比較的維持や管理は簡単で、手間をあまりかけずに活用できる方法といえるでしょう。

ただし、太陽光発電による活用の場合、日照条件の影響を受けてしまうという点には注意が必要です。たとえば、曇りや雨の日が長く続いてしまったり、立地的に日のあたる時間が短くなってしまったりする場合は、あまり収益を上げられなくなってしまう可能性もあります。

トランクルーム経営：メンテナンスのコストがかかるが、長期間の運用が可能

空き家を解体し、トランクルームを設置して経営するという活用方法もあります。トランクルーム経営を始める場合、メンテナンスのコストはかかりますが、長期にわたっての運用が可能というメリットもあります。

トランクルームは、都市部のエリアや住宅街など、多くの利用者を見込めるような立地の土地に向いています。このような場所に空き家を所有していて、長期間の活用を検討している場合は、トランクルーム経営が向いているかもしれません。

空き家を有効活用する方法を表で比較

ここでは、紹介した4つの活用方法の特徴を、表で比較して見ていきましょう。それぞれの特徴を把握し、自分に合った方法を見つける参考にしてください。

空き家放置を止めて土地の有効活用をするなら一括借り上げ方式での駐車場経営がおすすめ！その理由を解説

放置している空き家を有効活用するなら、一括借り上げ方式での駐車場経営が最もおすすめです。

一括借り上げ方式とは、コインパーキングの運営会社に土地を一括で借り上げてもらい、駐車場経営のすべてをお任せするといった経営方法です。オーナー様は、運営会社から土地の賃料として毎月一定の金額を受け取ることができます。

ここでは、なぜ一括借り上げ方式での駐車場経営がおすすめといえるのか、5つの理由を挙げて詳しく解説していきます。

費用が抑えられる：初期費用や工事費用は一切必要なし

一括借り上げ方式で駐車場経営を始める場合、初期費用や工事費用はかからない場合が多いです。なぜなら、一番初めにコインパーキングの運営会社との間で一括借り上げの契約を結び土地を預け、それ以降の駐車場経営はすべて運営会社の負担で行ってもらえるからです。

オーナー様が個人で駐車場経営をする場合は、土地の舗装工事費用や駐車場としての整備費用など、高額な初期費用がかかってしまうのが一般的です。

一括借り上げ方式なら、それらの費用を運営会社が負担してくれるので、オーナー様の負担が大幅に抑えられ、非常に大きなメリットとなるでしょう。

安定の収益性：経営のリスクを抑えながら定額の収入を確保できる

一括借り上げ方式での駐車場経営は、コインパーキングの運営状況にかかわらず、毎月定額の収入を確保することができます。

個人経営方式や管理委託方式（駐車場の管理のみを委託料を支払って業者へ委託する方法）で駐車場を経営する場合、どうしても駐車場の稼働率によって毎月の収入額が左右されてしまいます。運営状況があまり好調でない時期は、収入が大幅に下がってしまうリスクも否定できません。

しかし、一括借り上げ方式なら、駐車場の経営はすべて運営会社が行い、オーナー様には契約で定められた賃料が毎月必ず支払われます。そのため、継続して安定した収益を得ることが可能です。

収益が不安定になってしまうことを心配することなく駐車場を経営できるのは、一括借り上げ方式によるコインパーキング運営ならではの魅力といえるでしょう。

維持・管理が簡単：クレーム対応やメンテナンスは全て業者にお任せ

一括借り上げ方式での駐車場経営では、維持や管理についても運営会社にすべてお任せできるため、オーナー様に手間や負担が一切かからないという点も、大きなメリットとなっています。

駐車場経営では、利用者からのクレームが発生したり、定期的なメンテナンス作業が必要となったりするのが一般的です。これらをすべてオーナー様が対応すると、非常に大きな負担がかかってしまうでしょう。

しかし、一括借り上げ方式の場合、クレーム対応やメンテナンスなども、すべて運営会社に代行してもらえます。そのため、オーナー様は維持や管理に手間をかける必要がなく、精神的な負担もかからずに駐車場経営を続けられるでしょう。

契約期間のペナルティなし：柔軟で自由度の高い経営が可能

一括借り上げ方式では、一般的に契約期間のペナルティはありません。オーナー様の希望や状況により契約期間の変更を求めても、違約金などは発生しないケースが多くなっています。そのため、柔軟で自由度の高い経営が可能となります。

たとえば、オーナー様が土地の売却を検討する場合や、ほかの用途での使用を検討する場合なども、柔軟な対応が可能です。

将来的に売却を考えているが、それまでの期間だけ駐車場経営で土地活用をしたいといった人にとっても、大きなメリットとなるでしょう。

狭小地でも対応できる：土地サイズに左右されず運用ができる

一括借り上げ方式での駐車場経営は、狭小地でも対応可能です。土地のサイズに左右されず運用ができる点も、大きなメリットとして挙げられます。

駐車場経営は、最小で1台分から始められます。そのため、狭小地で活用がしにくく悩んでいる場合でも、一括借り上げ方式でコインパーキングの運営会社に駐車場経営をお任せすれば、効率よく安定した収益を獲得することが可能です。

建物が建てづらく活用しにくいような狭小地を所有している人は、一括借り上げ方式での駐車場経営により、最大限有効活用することを検討してみるとよいでしょう。

空き家の放置で悩んだらエコロパークにお任せ

空き家は、放置することでさまざまなリスクが発生します。そのため、空き家を所有し放置してしまっている状況の人は、早めに対策を考えることが必要です。

空き家の活用にはさまざまな方法がありますが、中でも最もおすすめなのが一括借り上げ方式での駐車場経営です。エコロパークでは、放置された空き家での駐車場経営も、積極的に承っております。

また、エコロパークの一括借り上げ方式なら、オーナー様の負担は一切なく、毎月安定した収益を上げることをお約束します。実際、これまで非常に多くのオーナー様にご契約いただき、一括借り上げ方式での駐車場経営を成功させております。

空き家の放置で悩んでいる方や、駐車場経営にご興味がある方は、ぜひエコロパークへお気軽にご相談ください。

監修者

ディバルコンサルタント株式会社　代表取締役

明堂　浩治

芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。

執筆者

株式会社スタルジー　代表取締役

飯塚　祐世

タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。

https://kanrikumiai-support.jp/