駐車場経営でかかる固定資産税は高い？計算方法や安くする方法を紹介
固定資産税とは？種類や都市計画税との違いについて解説
まずは、そもそも固定資産税とはどのようなものなのかについて、確認していきましょう。
固定資産税とは、土地や家屋などを所有する人に対して課税される税金の1つで、自治体が納税先となる地方税です。
毎年1月1日時点における所有者に対して課税され、税額は対象の土地や家屋などの評価額に応じて決められます。滞納すると罰則もあるため、土地や家屋などを所有する場合は、必ず期限を守って納税することが重要です。
固定資産税の種類｜土地(農地や駐車場)・家屋(住宅や工場)・償却資産(機械設備)
固定資産税には、主に3つの種類があります。
1つ目は、土地を所有している場合の固定資産税です。農地や駐車場などを所有している場合はこれにあたります。
2つ目は、家屋を所有している場合の固定資産税です。住宅や工場などの建物を所有している場合がこれにあたります。
3つ目は、償却資産を所有している場合の固定資産税です。機械設備や船、飛行機などを所有している場合はこれにあたります。
3種類のうちどの固定資産税にあたるかによって、適用される軽減措置などが異なる場合があり、税額の計算方法も変わってきます。そのため、まずは自分の対象となっている固定資産税がどの種類にあたるのかをきちんと確認し把握しておくことが重要です。
都市計画税との違い｜税率・課税対象・税の目的
固定資産税とセットで覚えておくべき税金として、都市計画税という税金があります。都市計画税は、固定資産税と同時期に課税されるのが一般的ですが、具体的な課税ルールは各自治体によって異なります。
固定資産税と都市計画税の大きな違いとしては、税率や課税対象、税の目的などが挙げられます。たとえば、固定資産税は標準税率1.4％なのに対し、都市計画税は0.3％を上限として自治体ごとに決められます。
また、固定資産税では償却資産も課税対象になりますが、都市計画税では償却資産は課税対象ではありません。
さらに、税の目的にも大きな違いがあり、固定資産税は特定の用途などが決まっていないのに対し、都市計画税は地域の道路や公園などの整備に使われるといった明確な目的が定められています。
駐車場と住宅用地における固定資産税の違いは？駐車場では固定資産税が6倍高くなる理由も紹介
同じ土地を所有する場合でも、駐車場を所有する場合と住宅用地を所有する場合とでは、固定資産税に大きな違いが出てきます。
ここでは、駐車場と住宅用地における固定資産税の違いについて、詳しく解説していきます。
駐車場と住宅用地の固定資産税の違い｜特例措置の適用・課税率の比較
駐車場と住宅用地の固定資産税の大きな違いには、特例措置の適用の有無が大きく関わっています。
住宅用地を所有している場合、固定資産税の計算において住宅用地の特例措置が適用されるため、課税標準額が減額されます。しかし、駐車場の場合はこのような特例措置の適用がないため、同じ立地で同じ面積の土地を所有する場合でも、住宅用地のほうが固定資産税が安くなる可能性があります。
なぜ駐車場では固定資産税が住宅用地の6倍になるのか？理由を解説
よく、「駐車場は固定資産税が住宅用地の6倍になる」といったことを耳にするケースがあるかもしれませんが、なぜ6倍になると言われているのでしょうか。
その理由は、住宅用地の特例が適用されると、200㎡以下の土地は課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分については課税標準額が3分の1に軽減されるためです。
そのため、土地の面積によっては住宅用地の固定資産税が大幅に減額され、駐車場と比較すると6倍もの差が生じてしまうケースがあるということです。
駐車場経営で固定資産税を安くするにはアスファルトと砂利どっちがおすすめ？種類や40坪あたりの価格を比較
駐車場経営を行う場合、少しでも固定資産税を安くするには、どのような方法をとるのがよいでしょうか。
駐車場には、コインパーキングや月極駐車場といった種類の違いがあったり、アスファルトや砂利といった地面の状態にも違いがあったりするため、それぞれの違いに注目しながら紹介していきます。
コインパーキング：高収益だが、設備が償却資産税対象になる可能性がある
コインパーキングとは、時間制で駐車料金を設定し、不特定多数の車両が利用できる駐車場のことです。
駐車場をコインパーキングとして経営する場合、比較的高収益が見込めるというメリットがあります。
ただし、精算機やロック板などの設備が償却資産税の対象になる可能性があるため、注意が必要です。
コインパーキングは多くの場合、一括借り上げ方式で経営するケースがほとんどです。一括借り上げ方式において、運営会社が設備を設置し所有するということであれば、オーナー様に償却資産税の負担がかかることはありません。しかし、設備の所有権がオーナー様に帰属するという契約内容となる場合においては、償却資産税を負担しなければならない可能性があるので、契約内容をよく確認することが大切です。
月極駐車場：設備負担が少なく安定収入だが、住宅用地の特例が適用されない
月極駐車場とは、月額の駐車料金を設定し、個別で契約を結んだうえで特定の利用者が継続的に利用する駐車場のことです。
月極駐車場を経営する場合は、設備負担が少なく、比較的収入が安定しやすいといったメリットがあります。
しかし、月極駐車場では住宅用地の特例が基本的に適用されないため、住宅用地と比べれば税負担は高くなってしまうでしょう。
アスファルト舗装駐車場：見た目がよく耐久性が高いが初期費用が高額になりやすい
アスファルト舗装の駐車場にする場合、見た目がよく耐久性も高くなるといったメリットが得られます。一方で、舗装工事費などの初期費用が高額になりがちであるといったデメリットもあるため、注意が必要です。
40坪あたりの土地をアスファルト舗装で仕上げる場合の価格としては、46万〜79万円程度が相場となっています。
砂利敷き駐車場：初期費用が低く、簡単に整備することが可能
砂利敷きの駐車場にする場合、初期費用が安く抑えられ、比較的簡単に整備することができるといったメリットが得られます。
一方で、定期的なメンテナンスが必要で手間がかかってしまう点や、砂利が飛び散って車両を傷つけてしまうリスクがある点などのデメリットもあります。
40坪あたりの駐車場に砂利を敷く場合の価格としては、35万〜45万円程度が相場となっています。
固定資産税の計算方法と確認手段をわかりやすく解説
ここでは、固定資産税の計算方法と確認手段について、わかりやすく解説していきます。
計算方法や確認手段をきちんと理解し、実際にかかる固定資産税を算出できるようにしておきましょう。
計算方法｜固定資産税評価額を確認し、税率1.4％を掛ける
固定資産税を計算する際は、まず固定資産税評価額を確認することが必要です。固定資産税評価額は、役所などで閲覧できる固定資産課税台帳で確認できます。
また、固定資産税の納税通知書が送られてきている場合は、一緒に送られてくる課税明細書を見て確認することも可能です。
固定資産税評価額が確認できたら、そこに1.4％の税率を掛けて計算することで、固定資産税額を算出できます。
固定資産税額の3つの調べ方｜納税通知書・固定資産課税台帳・固定資産税路線価
固定資産税額は、自分で確認することも可能です。固定資産税額の確認手段としては、主に3つの方法があります。
1つ目は、毎年送られてくる納税通知書を見て確認する方法です。納税通知書は、土地や家屋などの所有者に対して年1回送られてきます。納税通知書には、固定資産税額が明記されているため、手元にある場合はこれを見て確認する方法が最もスムーズでしょう。
2つ目は、固定資産課税台帳を見て確認する方法です。固定資産課税台帳は、管轄の役所にて閲覧申請を行うことで、見ることができます。
3つ目は、固定資産税路線価から確認する方法です。固定資産税路線価は、国税庁のサイトや、全国地価マップなどのサイトにアクセスすることで見ることができます。土地に接している道路の路線価を確認し、それを基にして固定資産税評価額を計算します。
さらに、その評価額に1.4％の税率を掛けることで、固定資産税額が算出できます。
ただし、路線価による固定資産税額の確認方法は、手順がやや複雑で、初心者には難易度が高くなってしまう可能性があります。そのため、納税通知書か固定資産課税台帳による確認方法を選択するほうがスムーズでしょう。
自宅敷地内の一部を駐車場として経営した場合の固定資産税のリスク＆注意点について
自宅敷地内の一部を、駐車場として経営しようと考えるケースも多いかもしれません。このような場合、固定資産税の負担が増えてしまうリスクについて、事前にきちんと把握しておいたほうがよいでしょう。
ここでは、自宅敷地内の一部を駐車場として経営する場合の固定資産税のリスクや注意点について、ポイントを押さえて解説していきます。
税増加のリスク：駐車場では住宅用地特例が外れるため固定資産税が上昇する可能性がある
自宅敷地内の一部を駐車場として経営する場合、固定資産税が上昇してしまう可能性があるため、注意が必要です。
自宅敷地のままであれば、土地に住宅用地特例が適用されることで、固定資産税の負担が軽減されますが、駐車場として経営することでこの特例が外れてしまうと、大幅に税額が上昇する可能性があります。
なお、単に自宅敷地の一部を自らが使用する駐車スペースとする場合は、住宅用地特例が外れることなく、税額が大幅に上がることもありません。あくまで人に利用してもらい収益を上げるための駐車場として経営する場合は固定資産税が高くなる可能性があるということです。
税区分の変更リスク：雑種地として分類されることで税額が変動して負担が発生する場合がある
自宅敷地の一部が駐車場になると、土地区分が宅地ではなく雑種地に分類され、それによって税負担が増えてしまうリスクが発生します。
なお、雑種地の判定は自治体ごとに異なる場合があるため、事前に税区分が変更されるかどうか確認を取っておくべきでしょう。
設備による課税リスク：アスファルト舗装やゲート設置による償却資産税増加が考えられる
自宅敷地内の一部を駐車場にし、アスファルト舗装やゲートの設置などを行った場合、それらが償却資産としてみなされ、償却資産税の負担が発生してしまうリスクもあります。
そのため、アスファルト舗装を検討している場合や、コインパーキングにして設備を取り入れようと考えている場合は、事前に注意が必要です。
知らないと損！駐車場経営での固定資産税を安くする3つの方法を紹介
駐車場経営をする場合、固定資産税を安くするための方法についても、事前に知っておいたほうがよいでしょう。
ここでは、固定資産税を安く抑えるための方法を3つ挙げ、それぞれ解説していきます。
隣接する所有アパートの土地と一体化して住宅用特例を利用する
土地を駐車場単体として経営すると、固定資産税は高くなってしまいますが、隣接する所有アパートの土地と一体化することができれば、住宅用地特例が利用できる可能性があります。
これによって、税額を大幅に抑えることができるかもしれません。
アパートなど、居住を目的とした建物を所有し、そこに隣接するように駐車場を設けて経営することができないか、計画を立ててみるとよいでしょう。
設備費用や初期費用を節約する
固定資産税そのものの負担を抑えるほかに、設備費用や初期費用を節約することで全体としての出費を抑える方法もあります。
たとえば、取り入れる設備は最小限に抑えるようにしたり、自分でできる作業は業者に頼まないで行ったりすることで、費用負担を抑えることができるでしょう。
自治体の特例や優遇制度を確認する
自治体によっては、独自の特例や優遇制度などを設けているケースもあるため、事前に確認しておくことがおすすめです。
たとえば、駐車場経営を始める人を対象として補助金を出している自治体や、環境に優しい設備を駐車場に取り入れた場合の減税制度を設けている自治体などがあります。
自治体が独自で行っているこのような特例や制度を把握していないと、受けられるはずの措置を受けないまま損してしまう可能性もあるので、事前に調べておくようにしましょう。
駐車場にするメリットは？コインパーキング経営での一括借り上げ方式がおすすめな理由も紹介
所有する土地を駐車場にすることで、得られるメリットは多くあります。中でも、一括借り上げ方式のコインパーキング経営が特におすすめです。
一括借り上げ方式とは、運営会社と契約を結び、駐車場の土地を運営会社に預け、毎月土地の賃料として一定額の収入を得るという仕組みの経営方式です。実際の駐車場の運営や管理は、すべて運営会社が代行してくれます。
ここでは、土地を駐車場にし、一括借り上げ方式でコインパーキング経営を始めることのメリットについて、4つのポイントを挙げて解説していきます。
収入の安定性：利用状況に関わらず毎月一定の賃料が確保できる
大きなメリットの1つは、安定した収入を確保できるという点です。
一括借り上げ方式でのコインパーキング経営では、実際の駐車場利用状況に関わらず、毎月一定額の賃料が運営会社からオーナー様へ支払われます。そのため、コインパーキングの稼働率などを気にすることなく、安心して安定した収入を得ることが可能です。
時期によって収入にバラつきが出ないのは、経営の安定性を求めるオーナー様にとって非常に大きなメリットとなるでしょう。
初期費用のリスク軽減：運営会社が負担してくれる可能性があるためオーナー様のリスクが少ない
駐車場経営を始めるとき、高い初期費用をかけなければならないケースは少なくありません。しかし、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営なら、初期費用を運営会社が負担してくれる可能性があるため、初期費用のリスクを軽減できます。
エコロパークでは、駐車場の設営や準備からすべてお任せいただけるため、オーナー様に初期費用の負担がかからないようなシステムが整っております。
初期費用のリスクを抑えて駐車場経営を始められれば、オーナー様としての安心感も高まるでしょう。
管理の手間の少なさ：駐車場の管理やトラブル対応を全て委託できる
一括借り上げ方式でのコインパーキング経営では、管理の手間の少なさも非常に大きなメリットとして挙げられます。
駐車場の管理やトラブル対応などは、すべて運営会社に委託できるため、オーナー様は一切手間や負担がかかりません。そのため、本業や家事などで忙しい方でも、駐車場経営を負担なく続けることが可能です。
手間のかかる管理業務をすべてお任せでき、ストレスを感じることなく駐車場を経営できるのは、オーナー様にとって非常に嬉しいポイントとなります。
短期・長期での契約可能：将来的に別用途で土地を使うことも可能
駐車場経営を始める人の中には、期間が決まっているケースも少なくないでしょう。たとえば、土地上に建物を建てるまでの間、数ヶ月間限定で土地を有効活用したいといったケースなどもあるかもしれません。
このような場合でも、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営は非常に向いています。将来的に土地を別の用途で使うことが決まっている場合でも、短期間限定で駐車場経営を行うことが可能です。
短期でも長期でも契約することが可能なので、さまざまな状況に応じて柔軟に対応できるのが、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営の大きな魅力の1つと言えるでしょう。
固定資産税を節税しながら駐車場経営を始めるならエコロパークで
今回は、駐車場経営でかかる固定資産税について、詳しく解説してきました。
土地を駐車場にすることで、固定資産税が高くなってしまう可能性があることや、固定資産税の負担を抑えるための方法などについても解説したので、今回の内容を参考にしながら、改めて駐車場経営を始めることを検討してみましょう。
エコロパークでは、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営のサポートを行っております。駐車場の設営から管理、運営、トラブル対応など、すべてエコロパークが行い、オーナー様には毎月一定額の安定した賃料をお支払いします。
オーナー様に一切負担がかからない方法で駐車場経営を始められるシステムが整っているため、ご興味がある方はぜひ一度ご相談ください。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。
