駐車場経営のための土地購入｜メリット・デメリットや失敗しない土地探し方法を紹介
土地なしでも駐車場経営は可能？新規での土地購入とオーナーチェンジで購入する場合の違いと選び方を解説
「駐車場経営に興味はあるけれど、土地を持っていないから無理だろう」と諦めていませんか？実は、土地をお持ちでない方でも駐車場経営をスタートさせることは可能です。本章では、土地なしで始める方法と、土地の取得方法、さらに向いている人の特徴についてわかりやすく解説します。
駐車場経営は土地なしからでも始められる！スタート方法を紹介
駐車場経営は、土地をお持ちでない方でもスタートすることができます。方法としては主に2つあり、1つ目は事業用として新たに土地を購入し、ゼロから駐車場として整備・運営する方法です。
立地や形状を自由に選べるため、将来的な資産価値や転用も見据えた経営が可能です。
2つ目は、すでに駐車場として運用されている土地を「オーナーチェンジ」で引き継ぐ方法です。収益実績を確認したうえで取得できるため、初期費用や経営リスクを抑えながら事業を始められる点が魅力となります。
さらに、どちらのケースでも注目されているのが、コインパーキング経営をプロの業者に任せる「一括借り上げ方式」です。
コインパーキングの設置・管理・集客までをすべてコインパーキング運営会社が行い、オーナー様には毎月安定した賃料が支払われます。
未経験の方でも安心して始められるうえ、空車リスクも軽減できるため、土地なしからでも堅実に駐車場経営をスタートすることができます。
土地活用でお悩みなら、お気軽にご相談ください
駐車場経営における土地の選び方と向いている人の特徴
駐車場経営を成功させるには立地選びが非常に重要です。駅や商業施設の近く、交通量の多い道路沿い、整形で開口が広い土地などが好まれます。
駐車需要のあるエリアを選ぶことが安定収益の鍵となり、不労所得を得たい方や、将来の資産形成を考えている方、副業として手間なく収益を得たい方が向いています。
土地購入後の駐車場経営の進め方｜2つの経営形態と3つの経営方式について特徴を解説
駐車場用地を購入した後、どのように経営を進めていくかは、成功への大きな分かれ道になります。
実は駐車場経営には「形態」と「方式」という2つの視点から選択肢があり、それぞれに特徴があります。
ご自身の目的やライフスタイルに合ったスタイルを選ぶことが、安定収益につながります。ここでは、代表的な経営形態と経営方式についてわかりやすくご紹介します。
駐車場「経営形態」の種類｜コインパーキング・月極駐車場
駐車場の経営形態は大きく分けて2つあります。1つ目は「コインパーキング」です。
短時間利用が多く、集客力のある立地では高い回転率により収益性が高まります。
2つ目は「月極駐車場」です。長期契約が中心となるため、安定した収入を見込める一方で、空車が出るとすぐに収益に影響が出やすいという側面もあります。
土地の立地や周辺環境によって、どちらの形態が向いているかを慎重に見極めましょう。
駐車場「経営方式」の種類｜個人経営・管理委託方式・一括借り上げ方式
さらに、駐車場の運営方法には3つの経営方式があります。駐車場経営を自ら行う「個人経営方式」は自由度が高い反面、手間や専門知識が求められます。
「管理委託方式」は、運営の一部を運営会社に任せるスタイルで、管理の負担を軽減しつつ一定の収益性を確保できます。
そして初心者に最もおすすめなのが「一括借り上げ方式」です。初期投資リスクを抑えつつ、運営会社が集客・運営をすべて行うため、安定した収益を得られます。
土地を購入して駐車場経営するメリットとは｜資産・収益・将来性
土地を購入して駐車場経営を始めることには、多くのメリットがあります。単なる空き地としてではなく、収益を生む「資産」としての価値を高めることができ、長期的な安定収入や相続対策にもつながるのが特徴です。
ここでは、駐車場経営を検討するうえで知っておきたい5つの代表的なメリットを詳しく解説します。
土地資産としての資産価値を高めることが可能
土地は所有しているだけでも資産となりますが、活用して収益を生むことで「運用型資産」に変わります。
特に駐車場経営は、建物のような大規模な投資を必要とせず、シンプルな設備で収益化が図れるのが魅力です。
また、コインパーキングなどで利用することで、土地の活用実績がつき、将来的な売却や転用の際にも有利になります。
長期での収益の安定性を見込める
駐車場は日常的に利用されるため、安定した需要が見込めます。
立地や運営方法によって収益性は異なりますが、特に一括借り上げ方式を採用すれば、月々の収益は一定額が保証されるため、空車リスクに悩まされることがありません。
これは他の土地活用と比較しても非常に大きな強みといえるでしょう。
長期での収益の安定性を見込める
駐車場経営は、他の不動産投資と比べて比較的収益の変動が少なく、長期的に安定した収入が見込めるのが大きな特徴です。
その理由のひとつは、駐車場という業態が景気に左右されにくく、生活インフラに近い存在である点にあります。自動車を所有する人がいる限り、通勤・買い物・来訪などのニーズは一定数存在し、常に一定の需要が保たれます。
さらに、立地さえ適切であれば、月極駐車場やコインパーキングは一度顧客を確保すると、リピーターとして継続利用されるケースが多く、安定した稼働率につながります。
また、周辺に競合が少ない地域では、駐車スペースの確保が困難なため、供給側に有利な状況が続く傾向にあります。
将来の相続税対策に効果的
土地をそのまま所有しているだけでは、固定資産税や相続税の評価額が高くなりがちです。
しかし、駐車場として活用している土地は「貸付事業用宅地」としての評価減が適用される可能性があり、相続税の軽減につながります。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
将来的に資産を次世代に引き継ぐことを考えるオーナー様にとって、有効な選択肢となります。
自由に経営スタイルを選び自分に合った収益モデルを構築できる
土地を購入してからの駐車場経営では、自分の希望に応じた形態・方式を自由に選べるという柔軟性があります。
「コインパーキングにするか月極駐車場にするか」や「個人経営方式か、プロに一部運営を任せるか、または一括借り上げ方式か」など、オーナー様のライフスタイルや投資目的に応じて、最適な組み合わせを選ぶことが可能です。
土地を他用途に転用しやすい
駐車場経営のもう一つのメリットは「転用のしやすさ」です。建物を建てる場合と異なり、構造物が少ないため将来的にアパート経営や店舗用地への切り替えがスムーズに行えます。
また、収益が見込めないと判断した場合には、土地そのものを売却するという選択肢も取りやすく、柔軟な資産運用が可能になります。
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土地を購入して駐車場経営するデメリット＆リスクとは｜費用・税金負担・空車リスク
駐車場経営は土地活用の中でも比較的低リスクといわれていますが、土地を購入して始める場合には、いくつか注意すべきデメリットやリスクも存在します。
ここでは、特に見落とされがちな費用面や運営上の課題について、実例や数値も交えて解説します。リスクを正しく理解し、適切な経営方式を選ぶことが、失敗を防ぐ第一歩です。
初期費用額が大きく自己資金に余裕が必要：土地購入費用＋造成費用で負担が大きい
駐車場経営を始めるにあたって最も大きなハードルは「初期費用」です。都市部での土地価格は年々上昇しており、東京都23区内では坪単価が平均300〜700万円に達するエリアもあります。
さらに、土地購入後には舗装工事、フェンス設置、精算機や看板などの設備投資が必要で、これらの造成費用は数百万円規模になることも珍しくありません。
仮に郊外で30坪の土地を1,000万円で購入し、舗装や機器導入に300万円をかけたとすれば、初期投資だけで1,300万円以上が必要です。このため、自己資金や資金調達計画は事前にしっかりと立てておく必要があります。
土地所有による税金負担増加のリスク：固定資産税・都市計画税・不動産取得税
土地を購入すると、その時点とその後の保有期間にわたって複数の税金が発生します。
これらは事業運営とは関係なく、所有しているだけで発生するコストであるため、計画時にしっかりと考慮しておく必要があります。
まず購入時には、「不動産取得税」がかかります。これは土地や建物を取得したときに都道府県から一度だけ課される税金で、原則として土地の固定資産税評価額に対して3〜4％が課税されます。
その後、毎年かかるのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
固定資産税は、所有している土地や建物の価値に応じて課税される税金で、全国どこでも発生します。
一方の都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課されるもので、インフラ整備や街づくりのために使われます。
これらの税額は、土地の評価額や所在地によって異なりますが、都市部や商業地では高額になる傾向があります。
また、収益が思うように上がらなかった場合でも、これらの税金は毎年必ず支払わなければならないため、収入とのバランスを見誤ると経営を圧迫する要因になりかねません。
こうした税負担のリスクを軽減するためにも、購入前にはシミュレーションを行い、想定収益とのバランスを確認することが大切です。
また、空車リスクを抑えて安定した賃料収入を得られる一括借り上げ方式を選ぶことで、税負担に対する不安も和らぎます。
立地ミスで赤字経営に陥る可能性：空車リスク・近隣に競合があるリスク
駐車場経営における最大のリスクは、立地の見誤りによる「空車リスク」です。
特に、周辺に競合する駐車場が多数あるエリアや、そもそも駐車ニーズが少ない地域では、稼働率が思うように上がらず、毎月の収益が赤字に転落することもあります。
実際、国土交通省のデータでは、都市部の一部エリアでは供給過多により稼働率が50％を切る駐車場もあると報告されています。こうした状況では、せっかく土地を購入しても十分な利回りが得られず、回収年数が大幅に伸びるリスクがあります。
どんな土地を購入すべき？駐車場経営に向いている土地探しのポイントを紹介
駐車場経営で成功するためには、どのような土地を選ぶかが極めて重要です。立地や形状次第で、収益性や稼働率が大きく変わるため、購入前の土地選定は慎重に行う必要があります。
ここでは、駐車場経営に向いている土地の具体的な特徴や、失敗しない土地探しのポイントを解説します。
近くに集客施設があり駐車場需要の高い土地
駐車場の需要を大きく左右するのが、周辺施設の存在です。スーパー、飲食店、病院、学校、行政機関などの利用者が多い施設の近くでは、短時間の駐車ニーズが絶えません。
特にコインパーキングを運営する場合は、多くの人が利用するため、高回転による安定収益が期待できます。
また、近年はテレワークの普及やライフスタイルの変化により、駅近やオフィス街の駐車場需要はやや落ち着いた一方、郊外や住宅街ではマイカー利用の増加に伴い、月極駐車場のニーズが再評価されている地域もあります。
地域によって需要動向は異なるため、立地特性をよく見極めた上で活用を検討することが重要です。地域の特性をよく理解し、需要が継続するエリアを選びましょう。
駅の裏通りや裏口がある土地：表口に比べて競合が少ない傾向がある
駅前や主要道路沿いは競合が多く、価格競争が起きやすいため、稼働率は高くても利益率が低下することがあります。
そこで注目すべきは「駅の裏口」や「生活導線上にある裏通り」です。こうしたエリアは利用者の需要がありながら競合が少ないため、価格設定や運営戦略の自由度が高まります。
とくに駅裏にある商店街や住宅地に近い土地は、一定の駐車需要が継続して見込まれるため、月極・コインパーキングどちらにも対応可能です。
開口が広く整形な土地：区画設計がしやすく、無駄なく最大台数を配置できる
土地の形状も収益性を左右する大きなポイントです。理想は長方形で間口（開口）が広く、出入口がスムーズに設置できる整形地です。
たとえば、同じ面積でもL字型や三角形の土地では駐車可能台数が減ってしまい、収益効率が低下する恐れがあります。
また、駐車のしやすさはリピーター獲得にも直結します。狭い・停めにくい・出にくいといった印象を与える土地は、利用者離れを招きやすいため注意が必要です。
路上駐車禁止エリア近くの土地：やむを得ず停めるニーズが継続的に発生する
都市部では、路上駐車の取り締まりが厳しいエリアがあります。こうした場所では「一時的にでも安心して車を停めたい」というニーズが常に存在します。
たとえば、オフィス街や学校の送迎エリア、役所や病院の近くなどはその典型です。
このような場所でコインパーキングを運営すれば、常に一定の需要があり、稼働率の高い運用が期待できます。
土地を買いたい人必見！駐車場用地を購入する際の注意点について解説
駐車場経営を目的に土地を購入する際には、単に「安い土地」「立地が良さそうな土地」を選ぶだけでは不十分です。
初期費用やローンの負担、インフラ整備の見落としなど、事前に確認しておくべきポイントがいくつもあります。本章では、駐車場用地を購入する前に必ず押さえておきたい4つの注意点について詳しく解説します。
ローンを利用する場合：自己資金が少なくても始められるが返済計画に注意
土地購入の資金を住宅ローンや事業ローンでまかなう場合、自己資金が少なくても始められるというメリットがあります。
ただし、ローン返済は毎月固定で発生するため、初期の収益が不安定な時期には返済が重荷になるリスクも考慮しなければなりません。
借入金利や返済期間だけでなく、固定資産税などの税負担やメンテナンスコストを加味した現実的な収支シミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てることが重要です。
特に、月極駐車場を個人経営方式で運用する場合は、契約の空き状況によって収入が大きく変動するため注意が必要です。月々の収入が不安定な状態では、ローン返済とのバランスが崩れやすく、キャッシュフローに悪影響を及ぼす恐れがあります。
こうしたリスクを軽減したい場合には、一括借り上げ方式によるコインパーキング経営を選ぶことで、毎月安定した賃料収入が得られ、ローン返済計画も立てやすくなります。初めて駐車場経営をされる方には特におすすめの選択肢です。
自己資金で購入する場合：金利負担はゼロだが、初期費用の負担が大きい
金利負担現金一括での購入は金利負担がないため、長期的に見ればコスト面で有利です。しかし、土地取得費や造成費などを含めると1,000万円を超える初期投資が必要になるケースも多く、手元資金の大半を使ってしまう可能性があります。
そのため、現金購入を考えている方は、万が一のトラブルやメンテナンス費用も含めて余裕を持った資金計画を立てましょう。
また、リスクを軽減する手段として、コインパーキング経営の一括借り上げ方式を選ぶことで、安定収入を確保しながら資金回収の見通しを立てやすくなります。
インフラ整備費用の見落しを防ぐ：整備費を含めた総予算で計画する
「土地自体の価格が安いからお得」と思って購入した結果、インフラ整備費用が高額になることがあります。
具体的には、電気の引き込み、舗装工事、車止めや精算機の設置などが挙げられます。特に古い住宅地や郊外の土地では、インフラが未整備のまま売られていることも多く、想定外の出費が発生する恐れがあります。
購入を検討している土地には、事前に現地調査を行い、造成費用も含めた総予算で事業計画を立てることが必須です。
土地選定は駐車場専門業者に相談するのも有効
「駐車場に向いている土地かどうか」を個人で見極めるのは非常に難しいものです。立地条件、競合状況、地形、法的規制など、専門知識が必要な要素が多く存在します。
そのため、土地の選定段階から駐車場経営に強い専門業者に相談することが、安全で効率的な選択肢といえます。
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土地を購入して駐車場経営を成功させるためのコツ4選
駐車場経営は、比較的低リスクな土地活用法として人気ですが、やみくもに始めても期待した収益が得られるとは限りません。
特に土地購入からスタートする場合は、慎重な計画と的確な判断が求められます。ここでは、初心者の方でも実践しやすい駐車場経営成功のためのコツを4つご紹介します。
駐車需要のあるエリアを選ぶ
最も基本かつ重要なのが「立地選び」です。いくら土地が安くても、需要がなければ意味がありません。
駐車場の需要は、周辺施設や交通事情によって大きく左右されます。駅周辺、商業施設、病院、学校、役所などが近くにある土地は、短時間利用が見込まれるため、コインパーキングに適しています。
一方で、住宅街やオフィス街では、月極駐車場のニーズが根強く、長期契約による安定収入が期待できます。エリアの特性を見極め、どのような形態が向いているかを判断することが成功の第一歩です。
利回りや回収年数のシミュレーションを行ってから運用開始する
収益性を正確に見極めるには、事前のシミュレーションが不可欠です。土地取得費、造成費、維持費、税金などをすべて含めた初期投資額をもとに、予想される月間売上・稼働率から利回りや回収年数を算出しましょう。
例えば、初期投資が1,500万円で、年間収益が180万円なら、利回りは約12％、投資回収期間は約8年です。これを目安に、想定するリスクに耐えられるかを冷静に判断しましょう。シミュレーションは、駐車場専門業者に依頼すると精度が高くなり安心です。
一括借り上げ方式でのコインパーキング経営を検討する
駐車場経営のリスクを最小限に抑えたい場合は、「一括借り上げ方式」の活用がおすすめです。これはコインパーキング運営に特化した業者が土地を一括で借り上げ、運営・管理・集客まで一手に引き受ける方式で、オーナー様には毎月一定額の賃料が支払われます。
空車リスクや運営の手間をすべて運営会社に任せられるため、初心者でも安心して安定収入を得られるのが大きな魅力です。
困った時は信頼できる業者に相談する
駐車場経営を成功させるためには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
土地選定、収益予測、設計、造成、運営管理まで、すべてをひとりで対応するのは困難です。
専門業者に相談することで、失敗を防ぎ、効率的かつ安定した経営が実現できます。
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土地購入での駐車場経営のリスクを回避して安全に始めるには一括借り上げ方式のコインパーキングがおすすめ！5つの理由を解説
土地を購入して始める駐車場経営は、安定収入や資産活用として大きな可能性がありますが、同時に「空車リスク」「運営負担」「収支悪化」などの不安もつきものです。
こうしたリスクを最小限に抑え、より安全かつ効率的に駐車場経営をスタートしたい方におすすめなのがコインパーキング経営による「一括借り上げ方式」です。
ここでは、一括借り上げ方式が選ばれている5つの理由をご紹介します。
初期投資リスクを抑えられる
通常の駐車場経営では、舗装工事や機器導入などの造成費が必要です。
しかし、一括借り上げ方式では、業者が造成費用を一部または全額負担してくれるケースが多く、オーナー様の初期投資を大幅に軽減できます。
また、コインパーキング経営開始後は一定の賃料収入が保証されるため、投資した金額の回収計画が立てやすくなります。
集客・運営のプロが稼働率を最大化させて安定した収益が見込める
駐車場運営は、集客戦略や料金設定、トラブル対応など、ノウハウが必要です。コインパーキング経営の一括借り上げ方式なら、これらの業務はすべて運営会社が担い、稼働率の最大化を図ってくれます。
特に実績豊富な業者であれば、地域ごとの駐車ニーズを把握した上で、最適な経営プランを提案してくれるため安心です。
運営管理の負担がゼロ
コインパーキングの運営には、精算機の保守点検や清掃、クレーム対応などの日常的な管理が必要ですが、一括借り上げ方式であればこうした業務は一切不要です。
オーナー様は毎月の賃料を受け取るだけでよく、時間や手間に縛られることなく不労所得を得ることができます。副業やセカンドライフの収入源としても適しています。
狭小地や変形地でも対応できる
「この土地、狭すぎるかも」「形がいびつだから駐車場には向かないかも」と感じる土地でも、コインパーキング運営会社のノウハウ次第で有効活用できます。
エコロパークでは、数台しか駐車できないような狭小地や、変形地でも最適なレイアウトや設備配置を行い、収益性の高いコインパーキングへと転換しています。通常なら見過ごしてしまうような土地でも、十分な価値を生み出せるのです。
契約をそのまま他者に引き継ぐオーナーチェンジも可能
将来的に土地を売却したい場合でも、一括借り上げ方式が結ばれている物件は、すでに稼働実績と収益が見込めるため「収益不動産」としての価値が高くなります。
この状態で他者に売却する、いわゆるオーナーチェンジも可能で、売却価格の向上やスムーズな取引に貢献します。
土地購入での駐車場経営ならエコロパークにお任せ
駐車場経営は、土地という資産を収益化できる有効な手段であり、特に一括借り上げ方式を活用すれば、リスクを抑えながら安定した収入を得ることができます。
しかし、成功の鍵は「誰と始めるか」にあります。
エコロパークは、全国で豊富な運営実績を持つ駐車場経営の専門会社です。立地調査から収益シミュレーション、設計・施工、そして運営・管理まで、すべてワンストップで対応しております。
狭小地や変形地といった扱いが難しい土地でも、独自のノウハウで最適なプランを提案し、収益化へ導きます。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。