駐車場投資は儲からない？失敗回避のコツや利回り、オーナーチェンジについて解説
駐車場投資とは？駐車場経営の種類や土地なしからでも始められるのか徹底解説します
駐車場投資とは、所有または借りた土地を使って、月極駐車場やコインパーキングとして車を駐車させるスペースを提供し、その利用料によって収益を得るビジネスです。
初期費用が比較的抑えられ、建物を必要としないため、他の不動産投資と比べて手軽に始めやすいといわれています。
また、管理がシンプルで安定した収入を見込めることから、近年注目を集めています。
駐車場経営の3つの運営方式｜一括借り上げ方式・管理委託方式・個人経営方式
駐車場経営には主に「一括借り上げ方式」「管理委託方式」「個人経営方式」の3つの運営方式があります。
一括借り上げ方式では、駐車場をコインパーキングの運営会社がまとめて借り上げ、オーナー様に代わり運用し毎月一定の賃料を支払う仕組みです。空車リスクや運営の手間を回避できるため、特に初めて駐車場投資を行う方に適しています。
管理委託方式は、オーナー様が駐車場を所有したまま、駐車場運営会社に管理や集金業務を委託する方法です。稼働状況に応じて収益は変動しますが、一定の管理の手間を軽減できます。
個人経営方式は、オーナー様自身がすべてを管理・運営する方法です。自由度が高く利益も最大化しやすい反面、管理業務や集金、トラブル対応などの負担が大きくなります。
駐車場経営の2つの種類｜月極駐車場とコインパーキングの違い
駐車場の種類としては「月極駐車場経営」と「コインパーキング経営」の2つがあります。
月極駐車場経営は、月単位で契約する駐車場経営で、主に通勤や居住者向けのニーズがあります。契約が安定すれば、継続的に収入を得られる反面、空きが出ると収入がゼロになるリスクがあります。
一方、コインパーキング経営は時間単位で貸し出すスタイルで、利用者が短時間で頻繁に入れ替わるため、高稼働が期待できる立地であれば高収益を見込めます。
ただし、機器設置や初期費用がかかるため、個人経営方式での運用は難しく、多くは一括借り上げ方式で運営されています。
「土地なし」からでも駐車場投資は始められる？オーナーチェンジでの始め方を紹介
土地を持っていない方でも駐車場投資を始める方法として注目されているのが「オーナーチェンジ物件」の活用です。
これは、すでに駐車場として運営されている土地を購入し、運用中の収益をそのまま引き継ぐ方法です。初月から収入が得られるケースも多く、立地や稼働率などの実績を確認してから購入できるのが大きな魅力です。
また、オーナーチェンジ以外にも特に資金が限られている方は、一括借り上げ方式で土地をコインパーキング運営会社に貸し出すことで、初期投資を抑えながら駐車場投資を始めることも可能です。
なぜ駐車場投資はローリスクと言われるのか？理由やメリットを解説
駐車場投資は不動産投資の中でも「ローリスク」として注目されています。特に初期費用や管理の手間、収益の安定性といった点で他の投資と比較しても参入しやすく、資産形成や相続対策にも有効です。
ここでは、駐車場投資がなぜローリスクとされるのか、その代表的な5つの理由について解説します。
建物不要で初期費用が安い
駐車場経営は、建物を建てる必要がないため、初期費用が抑えられるのが大きな特徴です。
アパートやマンション経営では数千万円単位の投資が必要になりますが、駐車場の場合は整地・舗装・看板設置などで済むため、100～300万円程度で始めることも可能です。
さらに、一括借り上げ方式を活用すれば、コインパーキング運営会社が設備を用意するケースもあり、オーナー様の負担を最小限に抑えることができます。
管理が簡単で運営がしやすい
駐車場は人の出入りが少なく、トラブルも比較的少ないため、管理が非常にシンプルです。建物管理のように共用部の清掃や定期点検などの手間が発生せず、収益が入る仕組みも明快です。
管理委託方式や一括借り上げ方式を選べば、契約・集金・クレーム対応まで運営会社に任せられるため、実質的に「手間のかからない投資」といえます。
収益が安定しやすい
月極駐車場では地域や規模にもよりますが、稼働率80～95％を達成すれば安定収益が得られるとの業界データも示されており、これは多くの投資家にとって重要な目安となります。
これらの実績から、駐車場は他の不動産と比較して収益の波が小さい堅実な投資対象といえます。
さらに、コインパーキング運営による一括借り上げ方式を採用した場合は、実際の稼働に関係なく毎月一定の賃料が支払われるため、賃料変動によるリスクがさらに軽減されます。
こうした体制を整えることで、「安定した収益」を追求する駐車場投資がより効果的に機能します。
小口投資が可能で始めやすい
駐車場投資は土地の広さによって規模を自由に調整できるため、小口の資金からでもスタートできます。
たとえば、狭小地や旗竿地など活用が難しい土地でも、1～2台分の駐車スペースとして運用することが可能です。
土地を所有していない場合でも、小規模な土地を購入するか、オーナーチェンジ物件で投資を始める方法があります。初期リスクを抑えつつ投資経験を積むには最適な手段といえるでしょう。
相続税・固定資産税の対策として活用できる
駐車場として土地を活用すると、「貸付事業用宅地等」の特例が受けられ、相続税評価額を最大50％減額できる可能性があります。
国税庁と税理士法人の解説によると、この特例では被相続人が相続税申告期限まで200㎡以内の貸付事業を続けた場合、その土地に対して最大50％の評価減が適用されます。
具体的には、アスファルト舗装やコインパーキング設備などが「構築物」の要件を満たすことで、青空駐車場でも適用対象になります
ただし注意点もあります。相続が発生する直前に駆け込みで借り手をつけたケースや運用期間が相続前3年以内では、特例の適用対象外になる制度も存在します。
駐車場投資の3つのデメリット＆リスク｜儲からないと言われる理由も解説
駐車場投資はローリスクかつ手軽に始めやすい投資手法ですが、もちろんリスクや注意点も存在します。
「儲からない」と言われることもある背景には、いくつかの共通する失敗要因があるため、事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、駐車場投資における代表的な3つのデメリットやリスクについて解説します。
立地選びを間違えると赤字になることがある
駐車場投資で最も重要なのが「立地」です。いくら初期費用を抑えても、需要のない場所に駐車場を設けても利用されなければ収益にはつながりません。
特に、月極駐車場は周辺に住居やオフィスがなければ契約が取りづらく、空きが長期間続けば赤字になるリスクもあります。
競合が増えると稼働率や収益が下がる危険性がある
立地が良好であっても、周辺に同様の駐車場が増えると、価格競争が発生しやすくなり、稼働率や収益が下がる恐れがあります。
とくに都市部では、土地の有効活用として駐車場が乱立する傾向があり、差別化を図らなければ埋もれてしまう可能性もあります。
例えば、看板の設置や清掃状態、照明の明るさといった細かい管理が利用者の選択に影響するため、こうした点にも配慮する必要があります。
しかし、一括借り上げ方式であれば、稼働状況にかかわらず一定の収入が確保されるため、競合の影響を最小限に抑えることができます。
税制上の優遇が少なく、固定資産税などの軽減が受けられない場合が多い
駐車場として土地を活用する場合、住宅やアパート経営とは異なり、固定資産税の軽減措置が適用されないことが一般的です。
特に、アスファルト舗装を施した平面駐車場は「雑種地」として評価されることが多く、税負担が重くなる傾向にあります。
また、相続税の面でも注意が必要です。アパートなどの「貸家建付地」と比較すると、駐車場は評価減の対象になりにくく、節税効果が限定的です。
ただし、個人経営方式で月極駐車場として継続的に貸し出し、事業として認定されれば「貸付事業用地」として評価減が適用される可能性もあります。
このような税務上の判断は複雑なため、専門業者に相談するのが賢明です。
駐車場投資を始める方必見！始める際のポイントと流れについて
駐車場投資を成功させるためには、ただ土地を整備して貸し出すだけではなく、事前の準備や運用の方針をしっかりと固めることが重要です。
ここでは、初心者の方でも無理なく始められるように、駐車場投資の基本的な流れと検討すべきポイントを4つに分けて解説します。
駅近・商業施設近く・住宅密集地など駐車需要があるか確認
まず確認すべきは「本当に駐車需要がある場所かどうか」です。駐車場投資は立地に左右されるビジネスであり、どれだけ安価に土地を取得できても、需要がなければ意味がありません。
駅周辺、商業施設の近く、オフィス街、観光地、病院、住宅密集地などは、車の利用頻度が高いため駐車ニーズが見込まれます。
現地調査の際は、周囲にどのような建物や施設があるのか、時間帯別の交通量や人通り、既存の駐車場の稼働状況などもチェックしておきましょう。収益性を見極めるうえで、土地の立地力は最優先事項です。
駐車場投資の種類を決める｜月極駐車場経営・コインパーキング経営
次に、駐車場の運営形態を決めます。月極駐車場経営は、安定収入が得やすい一方で、契約が埋まるまでに時間がかかる可能性があります。
一方コインパーキング経営は高収益を狙えるものの、初期投資が高額になりやすいため、立地と資金力に応じた選択が必要です。
また、月極駐車場経営とコインパーキング経営を併用したハイブリッド型を提案する運営会社もあります。迷った際は、一括借り上げ方式を採用しているエコロパークなどに相談することで、土地の特性に合った提案を受けることができるでしょう。
初期費用・ランニングコストを把握する
駐車場経営では、整地や舗装費用、看板設置費、照明設備、機械式の場合は精算機などの設置費用が発生します。
また、運営中も管理費やメンテナンス費、場合によっては土地のローン返済、税金などのランニングコストもかかります。
しかし、一括借り上げ方式を選べば、こうした設備投資や維持費をコインパーキング運営会社が負担してくれる場合もあるため、費用面での不安を大きく軽減できます。自己負担額と将来の収支シミュレーションをしっかり行っておくことが大切です。
管理方法を検討する｜自主管理・管理会社や運営会社へ委託
最後に、管理方法を決定します。自身で対応する個人経営方式は収益性が高い反面、集金やトラブル対応に時間を取られることが多くなります。
一方、管理委託方式や一括借り上げ方式を利用すれば、面倒な業務を専門の会社に任せられ、安定した収入を得ながら本業に集中することも可能です。
特に初めて駐車場経営を行う方や、遠方に土地を持っているオーナー様には、コインパーキング運営の一括借り上げ方式が非常に適しています。
駐車場投資の失敗を回避して成功させるコツ3選
駐車場投資は手軽に始められる反面、「思ったより儲からなかった」「初期費用を回収できなかった」といった声も少なくありません。
しかし、事前に適切な対策を講じておけば、そうした失敗は十分に回避できます。ここでは、駐車場投資で成功を目指すための重要なコツを3つに絞ってご紹介します。
利回りを高める立地を選ぶ
駐車場投資の成功は立地が鍵です。交通量が多く駐車需要が見込めるエリアを選ぶことで、高い利回りと収益安定が期待できます。具体的には、駅から徒歩圏内、商業施設・病院・役所の周辺、住宅密集地などが高需要エリアです。
国土交通省が2025年に公表した『駐車場政策の最近の動向』によれば、都市部では附置義務駐車施設や届出駐車場が増加し、高需要が継続しているとのことです。
また、駐車場業界の調査では、東京や大阪などの都市中心部では小規模なコインパーキングが密集しており、住宅街にも高い需要が存在すると報告されています。
このように、都市部や駅近の立地では、地方と比べて数倍の稼働率を実現しやすく、結果的に利回りが大きく跳ね上がる可能性があります。高利回りを目指すなら、都市部・住宅街・駅近を選ぶことが基本です。
競合状況を定期的にチェックする
立地が良くても、競合が増えれば収益は簡単に落ち込みます。特に都市部では新たな駐車場が次々と出現し、供給過多になるケースも珍しくありません。
そのため、周辺の競合状況は定期的にチェックし、必要に応じて料金設定や看板の視認性、清掃状況などを見直すことが重要です。
たとえば、近隣に新しいコインパーキングが開業した場合、利用者は料金や立地だけでなく、利用のしやすさやセキュリティ面も比較して選びます。定期的な競合分析を怠らないことが、長期的な稼働率維持につながります。
一括借り上げ方式を選択すれば、こうした分析や価格調整は運営会社が行ってくれるため、オーナー様の負担を軽減できます。
整地費用、設備費用、看板設置費用を含めて投資の試算する
駐車場投資は比較的低コストで始められるとはいえ、整地費用や舗装費、看板の設置、照明や防犯カメラなどの初期設備費用は無視できません。
これらのコストを正確に見積もらずに投資を始めると、当初の予定よりも収益性が悪化し、回収までの期間が長引く恐れがあります。
また、月々の管理費や修繕費、税金といったランニングコストも見落とせません。投資を行う際は、初期費用＋維持費を含めた5年・10年スパンの収支計画を立て、シミュレーションすることが成功への鍵です。
土地を買いたい人必見！東京で土地を購入して駐車場経営を始める際にかかる投資費用・相場
駐車場経営を始めたいが「土地を持っていない」という方も多いのではないでしょうか。実際、都心部では土地を所有していない状態から駐車場投資を始める方も少なくありません。
特に東京で土地を購入し、駐車場経営を行う場合には、事前に費用感や相場観をしっかり把握しておくことが重要です。
ここでは、東京での土地購入にかかるコストや税金、投資判断のポイントについて具体的に解説します。
駅近や商業エリアの土地価格の相場
東京23区内で土地を購入する場合、場所によって価格は大きく異なります。
国土交通省が公表している「令和6年 地価公示」によると、2024年の東京都内の住宅地平均価格は1㎡あたり約57万円、商業地では1㎡あたり約171万円となっています。
たとえば、城南エリア（目黒区・品川区など）の住宅地では、30坪（約100㎡）の土地を購入するだけで6,000万円前後が必要です。一方、足立区や葛飾区などの郊外エリアでは、同規模の土地でも3,000万円前後で取得できるケースもあります。
投資としての利回りを確保するには、地価の高さだけでなく、需要や稼働率の見込みも加味した判断が求められます。
土地購入に伴う税金や手続きの費用
土地を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。主なものは以下の通りです。
- 登録免許税（土地の所有権移転登記）：評価額の1.5％（令和8年4月以降に登記する場合は2%）
- 不動産取得税：購入価格の約3〜4％（自治体により異なる）
- 仲介手数料：物件価格の約3％＋6万円（上限）＋消費税
- 固定資産税・都市計画税：購入翌年から毎年支払い
- 登記費用：司法書士等の士業に支払う手数料
仮に4,000万円の土地を購入する場合、諸費用として最低でも200〜300万円程度は必要となります。
これらを含めた初期投資額を正確に把握し、収益シミュレーションを立てることが、失敗を防ぐ第一歩です。
また、住宅用地ではないため、固定資産税の軽減措置が受けにくい点にも注意が必要です。駐車場として利用する場合、評価額がそのまま課税対象となるケースが多いため、税額が高くなりがちです。
月極駐車場として継続的に貸し出すなど、事業用として認められる運用を行うことで、相続税の評価減を受けられる可能性もあります。
駐車場投資の利回りはどのくらい？目安や利回りを高めるためのポイントを紹介
駐車場投資を検討する際、多くの方が最も気になるのが「利回り」です。利回りとは、投資額に対してどれだけの収益が得られるかを示す指標であり、投資の成功・失敗を分ける重要な判断材料になります。
ここでは、駐車場投資における利回りの種類や平均水準、利回りを高めるためのポイントを具体的に解説します。
利回りとは？実質利回りと表面利回りの違いも紹介
利回りには主に2種類あります。1つ目は「表面利回り」、2つ目は「実質利回り」です。
表面利回りは、年間収入を物件価格で割った数値で、「単純な収益性」を測る目安になります。
例：年間収入120万円 ÷ 購入費用2,000万円 × 100 ＝ 表面利回り6％
一方、実質利回りは、上記の収入から管理費や税金、メンテナンス費用などの経費を差し引いて計算するもので、より実態に近い収益性を把握できます。実際の投資判断には、表面利回りだけでなく実質利回りも確認することが重要です。
利回りの計算方法を解説
利回りは以下の式で算出されます。
- 表面利回り（％）＝ 年間収入 ÷ 総投資額 × 100
- 実質利回り（％）＝（年間収入 − 年間経費）÷ 総投資額 × 100
たとえば、東京都郊外で1,000万円の土地を購入し、月極駐車場を4台分設置、1台あたり月1.5万円で貸した場合、年間収入は72万円です。
整備費用や管理費などを差し引いた後の実質利回りが4〜5％以上であれば、安定した投資といえるでしょう。
駐車場投資の平均的な利回りの目安
駐車場投資における利回りは、運営方式や立地条件によって大きく変動します。一般的な目安としては、以下の通りです。
- 月極駐車場経営の表面利回り：4～6％前後
- コインパーキング経営の表面利回り：6～10％前後（好立地では10％超）
ただし、これはあくまで一般的な平均値であり、実際にはさらに高利回りを狙えるケースもあります。
たとえば、コインパーキング運営会社のデータによると、コインパーキング経営の表面利回りは15～30％を維持できる例もあるとされています。
これは月極駐車場と比較して4〜6倍以上の利回り水準であり、特に好立地であれば非常に高収益な投資対象となり得ることを示しています。
ただし、利回りが高い一方で、機器設置や設備費用がかかる点や、エリアによって競合リスクがある点には注意が必要です。利回りだけでなく、初期投資や維持コストも含めた総合的な収支シミュレーションが不可欠です。
このように、利回りを重視するのであれば、コインパーキング経営は非常に魅力的な選択肢といえます。
特に一括借り上げ方式であれば、運営の手間を抑えながら高利回りを目指すことが可能です。
駐車場投資の利回りを高めるために知っておきたいポイント
利回りを高めるには、以下のような工夫が効果的です。
- 立地の選定：需要があるエリアを見極めることが前提
- 一括借り上げ方式の活用：稼働に左右されない安定収入を確保できる
- 費用を抑える：無駄な初期投資や設備の過剰導入は避ける
- 看板や照明、清掃による印象改善：競合に差をつけて稼働率アップ
特に、一括借り上げ方式を採用しているコインパーキング運営会社であれば、設備投資の一部を負担してくれるケースもあり、オーナー様の出費を抑えることに貢献できます。
駐車場投資に一括借り上げ方式のコインパーキング経営がおすすめな理由を紹介
駐車場投資にはさまざまな運営方式がありますが、その中でも「一括借り上げ方式」のコインパーキング経営は、特に初心者や本業のあるオーナー様に適した方法として注目されています。
ここでは、一括借り上げ方式のコインパーキング経営がなぜおすすめなのか、4つの視点から解説します。
初期投資のリスクが少ない
一括借り上げ方式のコインパーキング経営では、土地を所有するオーナー様が駐車場運営会社に土地を貸し出し、運営会社が設備を整えてコインパーキングを運営します。
舗装・機器設置・看板設置といった初期投資の大部分を運営会社が負担してくれることもあるため、オーナー様は比較的低リスクで駐車場経営をスタートできます。
特に、自己資金に不安がある方や、初めて駐車場投資に取り組む方にとって、こうした低リスクなスキームは大きなメリットとなるでしょう。
管理・運営負担をコインパーキングの運営会社にお任せできて手間が省ける
一括借り上げ方式のコインパーキング運営には、集客施策、料金設定、トラブル対応、設備保守、集金業務など、煩雑な業務が多数発生します。
一括借り上げ方式では、これらすべてを運営会社が担うため、オーナー様が日々の管理に時間を取られることはありません。
これにより、本業を持っている方や、遠方に土地を所有している方でも安心して駐車場経営を行うことができます。
実際、実績ある企業では、24時間対応のコールセンターや定期巡回など、安心のサポート体制が整っており、オーナー様の負担を最小限に抑えています。
長期間安定した収益を得ることができる
一括借り上げ方式のコインパーキング経営では、毎月一定額の賃料が運営会社から支払われるため、空車リスクや季節変動の影響を受けにくくなります。
つまり、実際の稼働率に関係なく安定収入が得られるのが大きな強みです。
特に、年単位で契約するケースが多く、5年〜10年単位で安定した収益計画を立てやすい点も評価されています。駐車場投資の中でも「安定性」を重視する方には、非常に理想的な仕組みです。
田舎や狭小地でも対応可能（相続対策にもなる）
一括借り上げ方式でのコインパーキング運営は、土地の広さや立地に左右されにくい柔軟性が大きな強みです。
とくに狭小地や変形地、地方の土地でも対応可能で、土地活用に悩むオーナー様にとって非常に嬉しい選択肢です。
3〜5坪程度の狭小地からでもコインパーキング設置が可能であり、スモールスケールでも収益化できます。
一括借り上げ方式でのコインパーキング運営は、契約期間も柔軟に対応でき、実際の稼働率にかかわらず毎月一定の賃料が支払われる仕組みとなっているため、空車や季節変動によるリスクを軽減できます。
また、「貸付事業用地」として継続的な土地活用を行うことで、相続税の評価額が最大50％減額される可能性もあります。
駐車場投資を始めるならエコロパークにお任せ
駐車場投資を安心・安全に始めたい方には、エコロパークの一括借り上げ方式がおすすめです。土地を貸すだけで初期費用を抑えられ、運営や管理もすべて専門のスタッフが対応します。
そのため、オーナー様は手間なく、毎月安定した賃料収入を得ることが可能になります。
また、エコロパークでは狭小地・変形地・地方の土地でも柔軟に対応ができます。事前の現地調査や収益シミュレーション、契約後のサポートまで一貫して提供しており、初心者の方にもわかりやすく丁寧にサポートしています。
「土地はあるけどどう活用すればよいか分からない」「収益化したいけれど不安がある」という方は、ぜひ一度エコロパークにご相談ください。
経験豊富なスタッフが、オーナー様に最適な活用方法をご提案します。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。