土地の有効活用なら一括借り上げ方式がおすすめ！仕組みやリスク、成功・失敗事例を解説
目次
土地の一括借り上げ方式とは？仕組みやサブリースとの違いをわかりやすく解説
そもそも、土地の一括借り上げ方式とはどのようなものなのでしょうか。まずは、その仕組みについて解説していきます。
また、混同しやすいサブリースとの違いや、どのような土地が一括借り上げ方式に向いているのかという点についても解説するので、ここできちんと理解を深めておきましょう。
土地の一括借り上げ方式ってなに？仕組みや初期投資が必要なのかどうかを解説
土地の一括借り上げ方式とは、土地のオーナー様と土地を有効活用する運営会社との間で契約を結び、運営会社が土地を一括で借り上げ、その賃料がオーナー様へ毎月支払われるといった仕組みの土地活用の方法です。
オーナー様から借り上げた土地は、運営会社が独自に有効活用することで、利益を生み出します。ただし、運営会社が行う土地の運用による収益の変動は、オーナー様に支払われる賃料に直接影響を与えないため、オーナー様は安心して毎月あらかじめ取り決められた固定の賃料収入を安定して得ることができます。
オーナー様が行うのは、契約を結んで運営会社へ土地を預けるだけになります。場合によっては、初期投資と管理費用は不要で、手間もかからないこともあるため、未活用の土地を有効的に活かす方法として人気が高まっています。
サブリースとの違いは？契約形態やリスク面から解説
土地の一括借り上げ方式は、サブリース方式とよく混同されがちです。両者は似ているようで、厳密には意味合いが異なるため、ここでその違いを正しく理解しておきましょう。
一括借り上げ方式は、前述した通り運営会社がオーナー様から土地を一括で借り上げる契約形態のことを言います。
一方サブリースとは、土地を借り上げた運営会社がさらに第三者へ転貸する行為を指す言葉です。つまり、オーナー様から土地を借りた運営会社が、実際にその土地を運用し、収益を得るために他者へ貸し出す行為がサブリースにあたります。
したがって、一括借り上げはオーナー様と運営会社の間の契約を指し、サブリースはその後の転貸行為に関する用語ということになります。
なお、サブリースは、前提として土地の一括借り上げが行われていなければ成り立たないものであるため、借り上げから転貸行為までを一貫して「一括借り上げ」もしくは「サブリース」と呼ぶこともあるので、その点についても合わせて理解しておくとよいでしょう。
一括借り上げ方式に向いている土地の特徴とは？
一括借り上げ方式には、オーナー様自身で管理や運営を行うのが難しい土地に特に適しています。
たとえば、狭小地で活用が難しかったり、遠方で管理が難しかったりする土地は、一括借り上げ方式を採用することにより有効活用できるようになります。一括借り上げ方式なら、すべての管理や運営を運営会社にお任せでき、安定した収入も得られるため、オーナー様自身での管理が難しい土地でも安心して土地活用ができるでしょう。
一括借り上げ方式でできる土地活用には何がある？それぞれの方法を徹底比較
一括借り上げ方式でできる土地活用には、さまざまな種類があります。ここでは、一括借り上げ方式でできる土地活用の種類を紹介し、それぞれの特徴を比較しながら解説していきます。
駐車場・トランクルーム・貸地など、一括借り上げ方式による土地活用の種類を紹介
まずは、一括借り上げ方式でできる土地活用の種類を見ていきましょう。
初心者でも気軽に始めやすいのが、コインパーキング活用による駐車場経営です。駐車場経営なら、建物の建築を必要とせず、整地や舗装のみで始められるため、初期投資やリスクを抑えてすぐに土地活用を始められます。
ほかにも、トランクルームとして活用する方法や貸地（資材置き場など）として活用されることなどが挙げられます。
一括借り上げ方式による土地活用法を徹底比較
一括借り上げ方式による土地活用法にはさまざまな種類があるため、どの方法を選択するべきか迷うオーナー様も少なくありません。ここでは、一括借り上げ方式に限らず、代表的な土地活用法の特徴を比較して見ていきましょう。
まず、駐車場経営の大きな特徴は、初期投資や手間をかけずに短期間で始められるという点です。建物の建設などが不要なため、整地や舗装だけで運営が可能で、特に都市部や駅周辺などでは安定した需要が見込めます。
エコロパークでは、コインパーキングを最短1ヶ月で設営から運営開始まで対応可能なため「できるだけはやく収益化したい」「運営に手間をかけたくない」といったオーナー様に最適です。
次に、貸地としての活用の特徴は、比較的手間が少なく管理の負担も軽い一方で、契約期間が長期になる傾向があるため、すぐに土地を活用したい場合には不向きなこともあります。その分、安定した収入を長期的に見込めるのがメリットです。特に、しばらく使う予定のない広めの土地を所有している方や、手間をかけずに固定資産税対策をしたい方には適した方法と言えるでしょう。
トランクルームによる活用は、アパートや駐車場としての需要が低い立地にある土地でも有効活用しやすいというのが大きな特徴です。初期費用も比較的安く抑えられますが、ほかの活用法に比べると大きな収益はあまり見込めない可能性が高いでしょう。
一括借り上げ方式のメリットとデメリットを比較｜土地活用方法としての魅力と注意点
一括借り上げ方式には、メリットとデメリットの両方があります。そのため、実際に一括借り上げ方式により土地活用を始めようと検討している人は、事前にメリットとデメリットの両方について理解しておくことが重要です。
ここでは、一括借り上げ方式のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。
メリット｜初期費用が抑えられ、収入が安定しやすい
一括借り上げ方式のメリットは、初期費用の負担を抑えつつ、毎月安定した収入を確保できる点にあります。
一括借り上げ方式では、オーナー様が運営会社と契約を結び、土地を貸し出すだけで安定した収益を得ることができます。
その後の整備や運営にかかる費用や作業はすべて運営会社が負担してくれる場合もあります。具体的には、舗装・機器設置・看板設置・清掃・集金・防犯対策など、運営に必要な初期投資や維持管理はすべて運営会社側が負担してくれることもあります。
そのため、オーナー様が負担しなければならない初期費用は発生しないケースもあります。これは、初期費用を抑えて土地活用をしたい人にとって、大きなメリットとなるでしょう。
また、一括借り上げ方式は、継続的に安定した収入を得ることができるという点においても、非常にメリットが大きくなっています。運営会社と結ぶ契約において、毎月定額でオーナー様へ支払われる賃料の額が決められるため、実際の運用状況とは関係なく安定した収入を得ることができます。
収入が不安定になったり時期によって赤字になってしまったりするリスクを心配する必要がないため、安心して土地活用を始めることができるでしょう。
デメリット｜契約期間や収益の上限に注意が必要
一括借り上げ方式には多くのメリットがありますが、一方でいくつかのデメリットや注意点も存在します。一括借り上げ方式のデメリットとしては、契約期間や収益の上限に注意しなければならないという点が挙げられます。
まず契約期間の上限についてです。一括借り上げ方式では、オーナー様と運営会社との間で契約を締結します。その際、契約期間が定められ、定期的に更新が必要となるケースが一般的です。そして、契約の更新時には、賃料や契約条件の見直しが行なわれる可能性もあります。
たとえば、周辺の相場や運営会社の収益状況に応じて、賃料が減額される提案を受けることもあります。こうした条件変更のリスクをあらかじめ理解しておくことが大切です。
次に、収益の上限が固定されることも一括借り上げ方式の特徴です。契約によって、オーナー様へ支払われる賃料は毎月定額で決まっているため、必然的に収益には上限ができてしまいます。
たとえば、運営会社による運用状況が好調で、想定よりも多くの収益が上がっていたとしても、オーナー様が得られる賃料は変わりません。このように、収入の安定感があると同時に、上限が決まってしまうという点についても、理解しておく必要があります。
一括借り上げ方式の成功事例を紹介｜うまくいった土地活用のパターンとは？
ここでは、一括借り上げ方式による実際の成功事例を紹介していきます。実際に一括借り上げ方式で土地活用を行い、うまくいった事例を見ていくことで、具体的な成功イメージを掴んでいきましょう。
駅から遠い空き地をコインパーキングとして活用することで安定収入を獲得
駅から離れた場所にある空き地の活用方法に困っていたところ、一括借り上げ方式でコインパーキング運用を始めることで、安定した収入を得られるようになったという成功事例があります。
一般的に、駅から遠い立地では人通りや需要が限られるため、駐車場やアパートなどの需要が低くなりがちです。そのため、土地活用を始めても、安定した収入を得ることができず失敗してしまうのではないかというリスクを心配する人は多いでしょう。
しかし、この事例では、土地の運営を運営会社に一任する一括借り上げ方式でのコインパーキング活用を選択したことで、実際の稼働状況に関わらず毎月一定の賃料が支払われる契約となり、安定的な収入確保に成功しました。駅から離れていても、管理や集客の手間をすべて業者が担ってくれるため、オーナー様の負担は最小限で済みました。
駅から遠く活用を諦めようとしていた土地でも、安定した収益を上げられるようになり、オーナー様は非常に大きな満足感を得られています。
相続した空き地の税金対策に始めたコインパーキングが好調
親から空き地を相続したオーナー様が、税金対策の一環として一括借り上げ方式のコインパーキングを始めたという事例もあります。
相続によって取得した土地は、たとえ利用していなくても相続税のほかにも固定資産税や都市計画税などさまざまな税金の負担がかかってきます。そのため、空き地を相続した場合、税金対策として土地活用を検討するケースは少なくありません。
この事例のオーナー様も、税金対策として空き地を運営会社に一括借り上げしてもらい、コインパーキングとしての活用を始めたところ、長期にわたって継続的に安定した収入を得られるようになり、税金の負担を軽減することにも成功しています。
継続的に安定した収益を上げられるようになったことで、当初の目的であった税金対策を超える結果が得られ、非常に満足しているそうです。
一括借り上げ方式で後悔しないために！よくあるトラブルとその対策法を解説
一括借り上げ方式では、場合によってトラブルが起こってしまうこともあります。そのため、後悔しないためにも、起こりうるトラブルと対策法について事前に把握しておくことは重要です。
ここでは、一括借り上げ方式でよくあるトラブルを3つ挙げ、それぞれの対策法についても詳しく解説していきます。
明らかに低い賃料での借り上げや途中での一方的な減額｜最初の契約交渉が重要
一括借り上げ方式は、オーナー様と運営会社との間で契約を締結し、毎月固定の賃料があらかじめ設定されます。この賃料を巡ってトラブルになるケースがよくあるので、注意が必要です。
たとえば、明らかに相場よりも低い賃料で借り上げられてしまうというトラブルです。土地活用初心者の場合、賃料の相場を把握しておらず、運営会社に提示された賃料が妥当かどうかの判断が難しく、運営会社の提示をそのまま受け入れて契約してしまうといったケースはありがちです。明らかに低い賃料で借り上げられてしまうと、オーナー様は十分な収入を得られなくなってしまいます。
また、契約の途中で一方的に賃料の減額を求められてしまうといったトラブルもあります。契約を締結する際には賃料を定額で定めても、運営会社の経営状況の変化などにより、賃料の減額を求められる可能性があるので、注意しなければなりません。
このようなトラブルを防ぐためには、最初の契約交渉が非常に重要となります。契約を締結する際は、賃料設定について必ず確認を取っておくようにしましょう。相場と比べて賃料の額が妥当であるか、途中で賃料を変更することに同意するかどうかなど、契約交渉を慎重に進めることが大切です。
原状回復義務の押し付け｜解約時の負担の配分を契約時に決めておく
一括借り上げ方式では、契約終了時の原状回復義務の押し付けによるトラブルも少なくありません。
一括借り上げ方式の契約を締結すると、オーナー様は運営会社へ土地を預け、活用などをすべて任せることになります。しかし、この契約を解約する際、土地を元の状態へ戻すといった原状回復義務が発生したとき、その負担をどちらが負うべきかという点で揉めてしまうケースがよくあります。
このようなトラブルを回避するには、契約時に、解約時の原状回復の負担配分を決めておくことが非常に重要です。この点を曖昧にしておくと、いずれ大きなトラブルへと発展してしまう恐れがあります。
必ず、契約を結ぶ際に、原状回復の負担配分について認識のズレが生じていないことをお互いに確認するようにしましょう。
中途解約時の違約金請求｜契約期間や解約条件は最初に明確にしておく
一括借り上げ方式では、契約期間中にやむを得ず契約を中途解約することになるケースもあり、その際に発生する違約金を巡ってトラブルになることもあるので、注意が必要です。
実際には、オーナー様の家庭の事情や土地売却の必要性など、さまざまな理由で契約の中途解約を希望する場面が起こり得ます。しかし、違約金について契約内容として明確に定めていないと、実際に中途解約が発生した際にトラブルが起こってしまいます。
このようなトラブルを防ぐために、契約期間や解約条件について、契約を結ぶ時点で明確にしておくことが非常に重要です。契約期間はいつまでか、更新は可能か、解約する際はどのような条件があるかなど、細かく確認しておきましょう。違約金の定めがある場合は、その金額や違約金が発生する際の条件について、必ず契約時にしっかりと把握しておくことが必要です。
一括借り上げ方式の失敗事例と失敗を避けるためのポイント
ここでは、一括借り上げ方式の失敗事例を紹介していきます。また、失敗を避けるためのポイントについても解説していくので、参考にしてください。
立地に合わない活用法によって、契約が短期間で終了してしまった｜プロの提案を受けて判断する
一括借り上げ方式で土地活用を開始したものの、立地条件に合わない活用法で始めてしまったことで契約が短期間で終了してしまったという失敗例はよくあります。
たとえば、明らかにトランクルームの需要が低いとみられる立地条件であるにもかかわらず、トランクルーム施設としての活用を始めてしまい、利用者が集まらないといったケースが考えられます。運営会社が収益を上げられなくなってしまうと、オーナー様に賃料を支払うのが困難になってしまい、契約を短期間で終了されてしまう可能性があるので、注意が必要です。
このような失敗を避けるためには、活用法を決める際にきちんとプロの提案を受けて判断することが非常に重要と言えるでしょう。立地や周辺環境などの条件をもとに、どのような需要が見込まれるのかを考え、最適な活用法を選ぶことが大切です。
たとえば、エコロパークを運営するエコロシティでは、これまでに全国で5,000箇所以上の駐車場運営を行ってきた実績を活かし、各土地に最適な活用プランを無料でご提案しています。独自の調査データを通じて、オーナー様の土地が本当に駐車場経営に向いているかどうかを事前に見極めることができるため「思ったより収益が出なかった」という失敗を防ぐことができます。
収益の期待値が高すぎた｜事前に想定利回りをプロと計算しておく
一括借り上げ方式で土地活用を行った人のなかには、当初の収益の期待値が高すぎたことで、実際の
収益に満足できなかったという失敗例もあります。
このような失敗を避けるには、事前に想定利回りをプロと計算しておくことが必要不可欠です。土地活用を始める前に、どの程度の収益が得られるのか、具体的に利回りを計算して把握しておかなければ、期待値と現実との間にズレが生じてしまう可能性があるので、注意しなければなりません。
プロのもとで想定利回りをきちんと計算して把握し、得られるであろう収益を試算したうえで実際の土地活用を始めるようにしましょう。
解約時に不利な条件に気づいた｜契約書の内容を細部まで確認しておく
一括借り上げ方式では、運営会社と契約を締結することになりますが、その契約内容において、解約時に不利な条件がついていたことに、契約を締結したあとに初めて気づいたという失敗例もありがちです。
このような失敗を避けるためには、契約時に契約書の内容を細部まできちんと確認しておく必要があります。特に解約条件については、トラブルが発生しやすい項目とも言えるため「中途解約時の違約金の有無・金額」「原状回復の範囲や負担者」「契約更新の可否や条件変更の可能性」など、将来的なリスクを見越して慎重に確認するよう意識しましょう。
一度契約を締結してしまうと、不利な条件があったとしても契約内容に合意したものとみなされてしまうため、注意が必要です。
なぜ一括借り上げ方式によるコインパーキング活用がおすすめなのか？理由を徹底解説
一括借り上げ方式では、コインパーキングでの活用が非常におすすめです。ここでは、なぜコインパーキング活用がおすすめと言えるのか、その理由について徹底解説していきます。
少額から始められる｜初期投資がほとんどなく、手軽に始められる
コインパーキングを一括借り上げ方式で始める場合、初期投資が必要ないケースがあります。そのため、高額な資金を用意しなくても気軽に土地活用をスタートできるのが大きな魅力です。
整地やコインパーキングの機器の設置などの初期費用や管理費用を運営会社が負担してくれるケースもあり、その場合はオーナー様の負担は発生しません。
一括借り上げ方式で土地活用を始めたくても、高額な初期投資には抵抗があるといった人には、気軽に始められるコインパーキング活用が非常に向いていると言えるでしょう。
収益が安定している｜空き状況に関わらず、毎月一定額が入る
次に注目すべきなのは、収益の安定性です。
個人経営方式の駐車場経営の場合、月々の収入が稼働率によって左右されてしまい、経営が不安定になる可能性があります。
しかし、一括借り上げ方式のコインパーキング活用であれば、駐車場の空き状況に関わらず、毎月一定額の収入を運営会社から受け取ることが可能となります。そのため、経営リスクを抑えつつ、安定した収益を得られることで、安心して活用を続けることができるでしょう。
狭小地・変形地でも対応可｜アパート経営が難しい土地でも活用可能
一括借り上げ方式のコインパーキング活用は、狭小地や変形地でも対応可能です。
一般的に、狭小地や変形地ではアパート経営などの土地活用が難しい場合が多く、活用法に悩んでしまうケースは多々あります。しかし、コインパーキングなら、最小で駐車スペース1〜2台分を確保できれば運用を始めることが可能です。多少歪な形状の土地でも一定の動線などを確保できればコインパーキングとして活用することが可能です。
他の土地活用が難しい狭小地や変形地でも、一括借り上げ方式のコインパーキング活用なら最大限に有効活用することができるでしょう。
手間がかからない｜面倒な管理や運営はすべておまかせできる
一括借り上げ方式のコインパーキング活用は、管理や運営のすべてを運営会社に任せることができるため、手間がかからないという点も、非常に魅力的です。
個人経営方式の場合は、管理や運営に多大な手間がかかってしまい、オーナー様が大きな負担を感じてしまうケースも多いでしょう。しかし、一括借り上げ方式の場合は、面倒な管理や運営はすべて運営会社が代行してくれるため、オーナー様は手間を一切かけずに収入を得ることができます。
本業などで忙しく、コインパーキングの管理や運営業務に時間を割くのが難しいという人にも、一括借り上げ方式のコインパーキング活用は非常におすすめです。
一括借り上げ方式で土地活用をするならエコロパークにお任せください
今回は、一括借り上げ方式の土地活用について、基本となるポイントを押さえながら詳しく解説してきました。一括借り上げ方式は、手間や負担をかけることなく毎月安定した収入を得ることができ、オーナー様にとって非常にメリットの大きい土地活用の方法となっています。
エコロパークでは、一括借り上げ方式のコインパーキング活用をお任せいただけます。オーナー様から土地をお預かりし、設営準備から運営・管理まで一貫して行うので、初心者の方でも安心して土地活用を始められます。
一括借り上げ方式での土地活用をご検討の方は、エコロパークが全面的にサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。