100坪の農地転用にかかる費用や転用後のおすすめ土地活用法を紹介
目次
農地転用ってなに？農地転用ができる農地・できない農地と法規制について解説
農地転用とは、その名の通り「農地を農業以外の用途に変えること」を意味します。
たとえば農地を駐車場や宅地、太陽光発電所などに活用するには、農地のままでは活用できません。
日本では農地法によって農地の利用が厳しく制限されているため、用途変更には所定の手続きが必要です。
農地転用ができる農地とできない農地の違い
すべての農地が自由に転用できるわけではありません。転用が可能な農地とそうでない農地は、農地の「立地条件」によって明確に分かれています。
たとえば「市街化区域内の農地」は原則として届出で転用可能な場合が多く、比較的スムーズに手続きが進みます。
一方「農業振興地域内の農地」や「青地農地」などは、農業を優先するエリアとされており、原則として転用ができません。
農地の分類には複雑な基準があるため、自分の所有地がどのような区分に該当するかを市町村の農業委員会などで事前に確認しておくことが大切です。
農地転用には許可が必要？農地法の規制とその仕組みを解説
農地を転用する際には、「農地法」に基づいた許可手続きが必要となります。手続きの種類は、転用後の活用方法や農地の所在地により異なります。
たとえば、自分が所有する農地を自らが活用する場合には「農地法第4条許可」、第三者に売却して転用させる場合には「農地法第5条許可」が必要です。
また、許可には国や都道府県の判断も関わるため、申請から許可まで数か月かかる場合もあります。加えて、測量・登記・開発行為に関する審査など、多岐にわたる工程が発生することも理解しておく必要があります。
ただし、こうした手続きの煩雑さを差し引いても、農地を駐車場として活用することには大きなメリットがあります。
参考：農地法
農地転用後はどんな活用方法がある？ 代表的な土地の有効活用法を紹介！
農地を転用した後、その土地をどのように活用するかは、将来的な収益性や運用のしやすさに直結します。
活用方法によって必要な初期費用やリスク、収益性が大きく異なるため、オーナー様の目的やライフスタイルに合った選択が重要です。ここでは、代表的な4つの活用方法をご紹介します。
駐車場活用：低リスク・低コストで始められ、安定した収入が得られる
農地転用後の土地活用として、もっとも手軽に始められる方法のひとつが駐車場経営です。住宅地や駅周辺など需要のあるエリアであれば、安定した収益が期待できるうえ、建築物が不要なため初期費用を抑えてスタートできます。
駐車場経営を外部に委託する場合は主に「管理委託方式」と「一括借り上げ方式」の2種類があります。
管理委託方式では、オーナー様が駐車場の所有者として収益を受け取りつつ、運営や管理業務を専門会社に委託します。収益は実際の稼働率に応じて変動しますが、利用状況によって収入が伸びる可能性があるため、ある程度リスクを取って収益を最大化したい方に向いています。
一方で、一括借り上げ方式は運営会社が土地を借り上げ、毎月定額の賃料をオーナー様に支払う仕組みです。空き状況に関係なく安定した収入を得られることが最大のメリットで、初期費用や管理の手間もほとんどかかりません。
特に「リスクを抑えて、手間なく土地活用を始めたい」という方におすすめの方法です。
土地の規模が小さい場合でも、数台分から運用可能なため、初めて土地活用に挑戦する方にとって、駐車場経営は非常に現実的で実践しやすい選択肢といえるでしょう。
宅地・アパート経営：高リスクだが、長期的かつ大きな収益を見込める
アパートや戸建て住宅の建築も、農地転用後の活用法として広く検討されています。初期投資は大きくなりますが、入居率が安定すれば長期的な家賃収入が期待できます。
ただし、空室リスクや維持管理費や税金負担も大きく、住宅経営のノウハウが必要になるため、慎重な事業計画が求められます。
特に初めて土地活用を行うオーナー様にとっては、資金面やリスクのバランスを見極めた上で判断することが重要です。
太陽光発電：長期的な売電収入はあるが、制度の理解が必要
太陽光発電設備を設置して売電収入を得る方法も、農地転用後の選択肢として人気です。しかし、立地や日照条件が良ければ安定的な収益が見込める一方で、国の制度変更や買取価格の変動といった外的要因に左右されやすい面があります。
また、設備設置や保守管理にはコストがかかるため、初期段階での十分な収支シミュレーションが不可欠です。
トランクルーム経営：初期費用が少ないが、収益が稼働率に左右される
コンテナを活用したトランクルーム経営は、比較的低コストで始められるため多くの人に選ばれている活用法の一つです。
ただし、需要が限られる地域では空室が続く可能性もあり、収益性は立地に大きく左右されます。また防犯対策や維持管理といった面でも、一定の手間や運用知識が求められるでしょう。
費用をかけてでも農地転用することで得られるメリット3選！
農地転用には申請手続きや整地工事など一定の費用が発生しますが、それでも「費用をかけて転用する価値がある」と言われるのには理由があります。
特に使われていない農地や管理が難しい土地であれば、転用によって収益化や資産価値の向上が期待できます。ここでは、農地転用によって得られる代表的な3つのメリットをご紹介します。
収益性の向上：遊休地が毎月の安定収入を生み出す資産に代わる
使われていない農地は、それだけでは収益を生まないばかりか、固定資産税などの維持費が発生します。
しかし転用を行えば、駐車場や資材置き場、トランクルームなど非農業用途での活用が可能となり、土地が「収益を生む資産」に変わります。
たとえば、住宅地や商業地に近いエリアであれば、駐車場としての需要が見込めるケースも多く、実際に月額数十万円程度の安定収入を得ている事例も存在します。
また、管理委託方式や一括借り上げ方式を利用することで、日々の運営にかかる手間を最小限にしながら、継続的な収益を確保することも可能です。
土地の価値の上昇：転用によって土地の市場価値が高まる
農地は建物を建てられないなど用途が限定されているため、一般に流通する際の評価額が低くなる傾向があります。
一方、宅地や事業用地へ転用することで、取引価格が大幅に上昇することもあります。
国土交通省の地価調査によれば、同一エリア内でも農地と宅地の価格差は2〜4倍程度に広がることもあり、用途変更によって資産価値そのものが見直される可能性があります。
転用後に活用するだけでなく、将来的に売却や相続を検討している場合にも、転用の検討は有効な戦略の一つです。
管理負担の低減：毎年の草刈りなど、手間のかかる維持管理が不要になる
農地は、使用していない状態でも定期的な草刈りや農業委員会への報告義務など、見えない管理の手間がかかります。
特に高齢のオーナー様や、遠方にお住まいの方にとっては、年に数回のお手入れが重荷となっているケースも少なくありません。
農地転用を行い、駐車場やトランクルームとして土地を活用すれば、こうした管理負担は大きく軽減されます。
さらに、企業に運営を委託する管理委託方式や一括借り上げ方式であれば、雑草処理や日常管理、収益管理なども専門業者が対応してくれるため、オーナー様は土地を任せるだけで安心して収益を得ることができます。
100坪の農地転用にはいくらかかる？必要な費用の内訳と相場を解説！
農地転用を考えるにあたって、避けて通れないのが「費用」の問題です。特に100坪程度の農地を所有している場合「どれくらいの金額がかかるのか」を事前に把握しておくことで、予算計画や活用方法の選定がしやすくなります。
ここでは100坪（約330㎡）の農地を前提に、転用にかかる費用の内訳とその相場を具体的に解説します。
農地転用にかかる主な費用とは？整地・造成・盛土の工事費を解説
農地転用後に活用できる状態にするためには、まず土地の整地や造成が必要です。
100坪規模であれば、草木の伐採・地ならし・盛土・排水整備といった一連の造成工事にかかる費用は、おおよそ100〜200万円程度が目安とされています。
さらに、駐車場として運用する場合は、砕石やアスファルトによる舗装、車止めの設置、ライン引きなどが必要になります。
舗装方法によっても費用は異なり、砕石仕上げなら1坪あたり3,000〜5,000円程度、アスファルト舗装なら1坪あたり5,000〜8,000円が相場です。
100坪の場合、舗装費だけで50〜150万円前後になるケースもあります。
ただし、一括借り上げ方式を採用しているコインパーキング経営の運営企業に管理を委託すれば、これらの整備費用を企業側が全額負担してくれる場合もあり、自己資金を抑えてスタートすることも可能です。
100坪の農地転用にかかる費用の相場
造成工事以外にも必要となる費用をすべて含めた場合、100坪の農地転用にかかる全体の費用相場は以下のようになります。
農地転用許可申請（行政書士等への依頼含む）：10〜20万円
こちらは、農地を駐車場に変更するための正式な許可申請にかかる費用です。
測量・境界確認・登記費用：20〜50万円
土地の正確な面積や境界を確認し、登記手続きを行う際の費用です。
整地・造成・舗装工事：100〜200万円
こちらは文字通り駐車場として使用できるように土地を平らに整え、舗装する工事費用です。
その他諸経費（排水工事、看板、フェンス等）：50〜150万円
その他の経費には、水はけを良くしたり、目印となる看板や安全のためのフェンス設置にかかる費用があります。
以上が100坪の農地転用にかかる費用の相場となっております。合計で約200〜400万円程度を見込んでおくと、無理のない予算計画が立てられます。もちろん、土地の状態や立地、施工方法によって金額は変動しますので、事前の見積もり取得が重要です。
工事費以外に発生する費用｜申請手続き・測量・登記・水道整備など
工事費以外にも発生する見落としがちな費用として、申請関係やインフラ整備にかかるものがあります。
たとえば、農地法第5条の許可申請には自治体ごとに手数料がかかり、専門家への依頼費用を含めると10万円前後が一般的です。
さらに、土地の境界確認や測量には20万円以上、地目変更登記には司法書士報酬や登録免許税が加わり、10万円前後の追加費用が想定されます。
また、トランクルームや事業用地として活用する場合は、水道・電気・排水設備の引き込みも必要で、10〜30万円程度の追加コストが発生する場合もあります。
100坪の農地転用の費用を安く抑えたい人必見！知っておくべき節約の方法4選
農地転用にはまとまった費用がかかるものの、工夫次第でコストを大幅に抑えることも可能です。とくに100坪前後の土地を活用したいと考えているオーナー様にとって、無理なく転用を実現するためには「どこを削れるか」「どの制度が使えるか」の視点が重要になります。
ここでは、実践しやすく、効果的な節約方法を4つご紹介します。
地元の業者を利用する：輸送費や管理費を抑えられる
造成や舗装工事などを依頼する際、つい知名度の高い大手業者に頼みがちですが、実は地元の業者を活用することで輸送費や人件費が抑えられるケースが多くあります。
特に100坪規模の土地では、重機の搬入回数や資材の運搬距離がコストに直結するため、地域密着の業者と複数見積もりを取り比較することが節約の第一歩です。
また、地元業者は自治体の農地転用許可手続きにも慣れている場合もあり、余分な時間やコストを抑えたスムーズな対応が期待できます。
初期投資が少ない転用方法を選択する：一括借り上げ方式による駐車場経営がおすすめ
100坪の土地をすべて自己資金で造成・整備するとなると、200万円を超える費用がかかることもあります。
しかし、一括借り上げ方式を導入している企業に土地を提供すれば、整地や舗装などの初期費用を業者側が負担してくれる場合があります。
とくにコインパーキング経営は設備投資が比較的少なく、転用後すぐに運用できる点も魅力です。企業によっては転用手続きのサポートも行っており、オーナー様の負担を最小限に抑えた形で土地活用をスタートできます。
地域の助成金や補助金を活用する：地域によって制度が違うため注意が必要
一部の自治体では、農地転用後の活用を後押しするために、造成費や設備投資に関する補助金制度を設けているところがあります。
特に遊休地対策や地域活性化を目的としたプロジェクトの一環として助成されることがあり、対象となる経費や金額、申請タイミングは自治体によって異なります。
事前に市区町村の農業委員会や建設課などに問い合わせ、利用できる制度を確認しておくことで、数万〜数十万円単位の節約につながる可能性があります。
中古資材を使用する：土木資材や設備を中古品で調達し、初期費用を抑える
舗装や整備の際に使用する土木資材や設備（車止め・フェンス・看板など）は、新品にこだわらず中古品を活用することでコストを削減できます。
最近では、建設業者の余剰在庫やリユース資材を扱う専門業者も増えており、機能面で問題のないものを低価格で手に入れることが可能です。
100坪の農地転用で失敗しないために-農地転用の費用に関する注意点-
農地転用は、土地を収益化する有効な手段である一方で、費用や手続きに関する理解不足が原因で「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。
とくに100坪程度の土地では規模感ゆえに工事費用や管理の見通しを甘く見てしまい、予算オーバーや収益化の遅れにつながることもあります。
ここでは、農地転用で失敗しないために知っておくべき3つの注意点を解説します。
費用の内訳を明確にする：許可申請、工事費用、設備投資や税金の見積もりの確認
農地転用に必要な費用は、造成費や測量費だけではありません。実際には以下のような費用が複合的にかかります。
- 農地法に基づく転用許可申請費（行政書士報酬含む）
- 測量・境界確定・登記費用
- 整地・盛土・舗装などの工事費
- 地目変更による登録免許税
- 固定資産税の増加
ある事例では「見積もりでは200万円程度と言われていたが、最終的に追加工事や測量のやり直しで300万円以上かかった」という声もあります。
後から想定外の費用が発生しないよう、見積もりの段階で「何が含まれているのか」を必ずしっかりと確認しましょう。
追加費用を見落とさない：設備設置や排水設備や舗装費用を予算に含めておく
転用後の活用方法に応じて、初期費用以外の追加設備費用が発生する点にも注意が必要です。
特に駐車場として利用する場合「舗装は不要」と考えて砕石仕上げにしたところ、雨天時に水たまりができて利用者からクレームが発生し、後からアスファルト舗装工事を追加発注せざるを得なくなった事例もあります。
また、雨水排水の整備が不十分だったため、周囲の土地所有者とトラブルになるケースも存在します。
これらは予備費（目安：全体予算の10〜20％）を事前に確保しておくことで対応可能です。計画段階で「もしも」のリスクを見積もっておくことが、失敗を未然に防ぐカギとなります。
慎重なスケジュール管理：手続きや工事が長引くと追加費用が発生する可能性があるため
農地転用の申請から許可が下りるまでには、最短でも1〜2ヶ月、長ければ3〜4ヶ月以上かかることがあります。
さらに、申請に不備があると再提出が必要となり、工事の着工時期がずれこむ原因にもなります。
実際に「夏場に完成予定だった駐車場が許可の遅延と悪天候で秋以降にずれ込み、想定していた繁忙期の収益を逃してしまった」という失敗事例もあります。
このようなケースでは、スケジュールのずれに伴って機材レンタル費や人件費が増加し、最終的な費用が数十万円規模で膨らむこともあります。
スムーズに進めるためには、余裕を持ったスケジュール設定と、経験豊富な専門家との連携が欠かせません。
100坪農地転用後の土地活用なら一括借り上げ方式による駐車場経営がおすすめ！その理由を徹底解説
農地転用を検討するオーナー様のお悩みで多いのが「農地転用後にどのように土地を活かすべきか」という点です。特に「手間をかけずに安定した収入を得たい」とお考えの方にとって、有力な選択肢となるのが一括借り上げ方式による駐車場経営です。
ここでは、100坪程度の農地を例にしながら、より小規模な土地にも対応可能な駐車場経営の魅力を、5つの視点から丁寧に解説します。
初期費用が抑えられる：整地や舗装などの初期費用や管理費は企業が負担してくれる可能性がある
一括借り上げ方式の最大の特長は、土地所有者側の初期負担がかからない可能性があることです。
駐車場経営の場合は整地や舗装、車止めなどの施工費用および、看板設置や管理費用まで、企業がすべて負担してくれるケースが多いです。
たとえば100坪ほどの土地であれば数十万円〜百万円以上かかることもありますが、一括借り上げ方式ならこうした負担をかけずにスタートできるのが大きな魅力です。もちろん、より小規模な土地でも同様に対応可能です。
安定した収益性：毎月一定の収入を得ることが可能
駐車場の利用状況に関係なく、あらかじめ契約した定額賃料が毎月支払われるため、収益が安定します。これは、一括借り上げ契約の安心感を支える大きなポイントの一つです。
100坪のような比較的大きな土地だけでなく、30坪〜50坪程度の土地でも、立地によっては複数台の駐車スペースが確保でき、月数万円〜数十万円の賃料収入を得ている事例もあります。
転用後の運用が簡単：運営や管理の手間が必要ないため初心者でも安心して運用可能
「土地活用に興味はあるけど、管理が大変そう」と感じている方にも駐車場経営はおすすめです。
一括借り上げ方式なら、集客・運営・清掃・トラブル対応などはすべて企業側が代行してくれるため、オーナー様は土地を提供するだけで済むためです。
特に遠方に住んでいる方や、副業感覚で土地を収益化したい方に適しています。
短期間での設営が可能：最短一か月から運用を開始できる
駐車場は他の用途に比べて設備がシンプルで、工事期間も短く、最短1ヶ月程度で運用が可能です。
農地転用の許可が下りた後、すぐに造成・舗装に取りかかれるため、収益化までのスピードも早いのが特徴です。「転用したのに数ヶ月間使えない」という心配が少ないのも嬉しいポイントです。
狭小地でも対応できる：車一台からでも運用が可能
駐車場経営は、土地の形や広さを問わず柔軟に対応できるのが大きなメリットです。
たとえば「余っている20坪だけ使いたい」「形がいびつで住宅には向かない」といったケースでも、1台～数台分のスペースから運用が可能です。
100坪の農地に限らず、もっと小さな土地をお持ちの方でも、収益化の可能性は十分にあります。なぜなら、駐車場経営は土地の規模に応じて区画数を調整できるため、小さな土地でも効率的にスペースを活用できるからです。
農地転用を経た後の土地活用は、将来的な資産形成や収入確保に直結する大切な選択です。
その中でも、一括借り上げ方式による駐車場経営は、初期費用の軽減・管理負担の削減・安定収入の確保という3拍子がそろった非常に合理的な方法となります。
土地の広さを問わず、少しでも活用をお考えであれば、まずは専門業者に相談してみることをおすすめします。
農地転用で駐車場経営を始めるならエコロパークにお任せ
農地転用後の土地活用を成功させるには、「信頼できるパートナー選び」が何より重要です。
エコロパークは、全国各地で多数の駐車場運営実績を持つ土地活用の専門企業です。特に一括借り上げ方式を採用しており、安定した収益を得ることができます。
整地や舗装などの工事費用はすべてエコロパークが負担し、管理・運営も一貫して代行いたします。
「農地を持て余している」「固定資産税の支払いだけが続いている」「活用したいけれど費用面が心配」
そんなお悩みをお持ちの方にとって、エコロパークのコインパーキング経営は最適な選択肢となる可能性があります。実際に、小規模な土地からの導入事例も豊富にあり、駐車スペース1台分からスタートできる柔軟性も魅力の一つです。
土地の形状や広さに不安がある方も、まずは一度ご相談ください。
専門スタッフが現地調査から収益シミュレーション、農地転用の手続きに至るまで丁寧にサポートいたします。農地を眠らせたままにせず、収益を生む資産に変えていく第一歩として、エコロパークとともに駐車場経営を始めてみませんか。
監修者
ディバルコンサルタント株式会社 代表取締役
明堂 浩治
芝浦工業大学 工学部 建築工学科卒。大手建設会社（大成建設グループ）にて、個人・法人地主への土地活用提案や建築営業に20年間従事。その後独立し、ディバルコンサルタント株式会社を設立。新築・改修工事、建物管理、土地の有効活用提案まで一貫したサポートを提供しており、特に相続後の土地や建物の活用相談にも多数の実績を持つ建築・不動産コンサルティングの専門家。
執筆者
株式会社スタルジー 代表取締役
飯塚 祐世
タワーマンションの理事長として、サブリース方式で空きが出ていた駐車場の収益改善に取り組み、修繕積立金不足の課題を解決。現在は、マンション管理組合向けの実践的サポートサイト「管理組合サポート」を運営し、現場目線での課題解決を行う。実体験に基づいた土地・建物の収益改善提案を得意とする、管理と経営に強い実務家。